배액배상, 부동산 파기 시 어떤 상황을 겪게 될까?

배액배상 :: 배배, 부동산 계약 전후 거래를 중단하고 싶다면?

​

부동산 가격이 급등하는 중입니다.. 집 없는 사람은 너무 속상합니다. 

서울, 경기, 지방 중심도시의 웬만큼 좋은 지역은 말 그대로 하루하루 아파트 매매가격, 전세가격이 변화하고 있습니다. 너무 빠르게 시장 가격이 움직여 무서울 정도입니다. 이럴 때 종종 들리는 말이 '배액배상, 부동산 계약 파기' 입니다. 

​

배액배상이란?
매도자에 의해 계약이 파기되어 계약금의 두배를 돌려주는 것

​

부동산 계약 시 완전히 집이 팔리기 전에 계약 단계에서 매도자(원래 집주인)에 의해 계약이 파기될 때 배액배상이 발생합니다. 매도자와 매수자가 부동산 계약을 하고 계약금으로 천만 원 받았다고 합시다. 하지만 계약 후(혹은 가계약 후) 갑자기 부동산 가격이 1억이 상승했다면 매도자는 더 높은 금액을 받을 수 있으니 기존의 계약을 파기하고 싶어할 겁니다. 매도자에 의해 (가)계약을 파기한다면 매도자는 배액배상(배액으로 배상하는 것 = (가)계약금의 두배를 돌려주는 것)해야 합니다. 즉, 천만 원을 계약금으로 받았으면 2천만원을 다시 돌려주게 됩니다. 집 주인 입장에서는 부동산이 1억이 올랐기에 천만원을 손해를 보더라도 9천만 원의 차익을 만들 수 있으니 최종적으로는 이익입니다. 

​

매도자 입장 = 계약금을 천만 원 받았지만 2천만 원으로 배액배상을 했으니 손해는 천만원. 부동산이 천만원 이상 올랐으면 차익이 발생.

매수자 입장 = 계약금을 천만 원을 주고 매매 (혹은 전세) 계약을 했지만 파기돼서 기분이 나쁨. 부동산 투자자라면 더 오를 수 있는 기회를 날리게 됨. 계약한다고 시간, 대출 등 여러모로 손실. 하지만 공짜(?)로 780만 원을 벌게 됨. 

** 배액배상 시 계약금의 두배로 돌려주지만 여기에 소득세를 부과합니다. 따라서 원래의 계약금의 22%에 해당하는 금액인 220만 원을 세무서에 원천징수 신고 후 납부하여야 합니다. 그리고 원천징수 영수증을 위약금을 받는 자(매수할 뻔 한 매수자)에게 교부할 의무를 가집니다.

** 가계약금일 때도 동일합니다. 

​

부동산 가격이 가파르게 상승하는 장(소위 '불장' 이라고 한다.)에서는 배액배상이 많이 일어납니다. 그럼 요즘같이 하루하루 급등하는 부동산 시장에서 좋은 투자물건이라 판단하여 진입한 매수자는 배액배상을 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까요? 

​배액배상으로 인한 손해를 안보려면?

1. 가계약금을 3000만원~ 이상 건넨다. 가능한 많이... 가능하면 본계약을 빨리 진행한다.

2. 계약 시 계약금(부동산 금액의 10%) 이후 중도금을 계약서에 설정한다.

3. 잔금 기간을 최대한 짧게 가진다.

​

---

** 만약 갭투자자라면, 아파트 매수 후 새로운 전세를 맞출 겁니다. 이 때 매도자, 매수자, 새로운 세입자 3명 사이에도 배액배상의 경우가 발생할 수 있습니다.

​

<상황>

매도자(현재 집주인) <- 매수자(예비 집주인)에게 계약금 1천만원

매수자(예비 집주인) 전세 설정 후 <- 새로운 세입자에게 계약금 1백만원

이 때, 매도자가 배액배상을 하게 되면, 매수자는 세금을 제외한 1780만원을 매도자에게 받게 된다. 하지만, 집이 없기에 전세도 줄 수가 없어서 세입자에게 받은 계약금을 배액배상해야 된다. 그래서 새로운 세입자에게 받은 계약금을 2백만원(세금포함) 배액배상을 해야한다. 

따라서 예비 집주인은 배액 배상으로 1780만원을 받고 세금과 새로운 세입자에게 2백만원을 주게 되면 실제 차익은 580만원이 됩니다.