부룡님 부동산 강의 요약 (23년 1월)

부룡님 부동산 강의 요약

상급지 위주로 급매가 소진되고 반등의 기미가 보인다고는 하지만 투자자의 움직임이 있을때, 정부가 관망하지 않는다. 규제가 다시 가해 질 수 있으니 조심하라... 아직까지는 시장을 계속 지켜 봐야 된다.

금리는 올해 하반기부터 하락할 것으로 전망하지만, 금리 하락 폭은 크지 않을 것이다. 올해 하반기부터 이전 시장과 다른 양상으로 흘러 갈 것이다


지금은 2008년 전후와 가장 유사한 시기.. 서울 수도권은 크게 상승, 지방은 초토화 된 장. 그 이후로 부산과 대구가 움직임이 커졌고, 부산, 대구는 2017~2019년 2~3년을 제외하고는 사실상 계속 상승했던 장이다.

지금은 지방이 계속 상승한다고 보기에는 어렵다.. 그때는 넘어갈 곳이라도 있었지만 지금은 판단하기 어려운 시장이다.

지방은 추가 대책이 나올 것이니 추가 대책을 보고 방향성을 잡아라


서울과 지방은 작년까지는 힘든 장이었지만 올해부터는 희망이 있을 수 있다.  정부가 지금 상황을 계속 관망할 수 만은 없다.

서울은 오버페이스를 심하게 한 장이다. 2014~2015년 평균 분양가가 5억 이었는데 지금은 평균 분양가가 12억까지 올랐는데 그 정도까지 오른 것은 과하다

진짜 침체장이 온다면 우리가 전혀 예상하지 못했던 강남부터 하락 할 것이다.

지금은 침체장에 진입한 상황이 아니기 때문에 영끌부터 먼저 죽어 가지만 진짜 침체장에 접어들면 트로피 아파트들부터 하락할 것이다. 사업이 무너지기 때문에 급락장이 발생한다

2011~2013년 강남이 급격하게 하락한 경우를 예로 들 수 있다


서울 노도강, 경기도 이천 여주, 지방은 공시지가 1억 이하까지 투자자가 진입하였다면 팔 시기가 된 것.  공시가 1억 이하는 사실상 본질가치는 최악인 상품. 지방 오래된 공시가 1억 이하 재건축 호재 아파트는 초기 재개발과 다른 점이 없다.

침체장에는 투자의 개념이 자기개발과 수익형 현금흐름에 집중하게 되는데 과거에는 월세를 통한 현금흐름에 중점을 두었다면 지금은 스마트스토어, 에어비앤비 등 창업과 결합하며 새로운 트렌드로 바뀌고 있다


지금은 유사하락장. 이렇게 급하게 떨어지는 장은 하락장으로 볼 수 없다. 오히려 반등장이 나올 것이라 본다.

지금 볼만한 곳은 좋은데 최악으로 떨어진 곳, 수원, 울산. 시기는 알 수 없지만 방향성을 보고 투자하면 수익을 거둘 수 있다. 특히 울산은 이번 상승장에 크게 오르지 못했던 곳.

세종은 11월부터 반등, 12월부터 회복되기 시작하였다 세종, 대전, 청주는 같이 움직일 것

대구는 생각보다 더 조정되고 있지는 않으나 당분간 고전할 듯 하고 부산은 대구보다는 낫지만 상황이 좋지 않다.

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과열장때는 투자를 오래한 분들은 말이 없어지기 마련… 보수적으로 바뀌면 초보 투자자에게 인기가 없지만 보수적인 투자자가 제대로 된 투자를 한다. 덩어리가 쌓이면 그 다음부터는 남들이 10~20건 하는 것보다 상승장때 수익이 더 크다

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힘들때 정리할 수 있는 것을 최대한 정리 해 두고 그 타이밍이 언제일지는 모르지만 대구의 경우는 수성구 2~3개 잡으면 끝난다. 침체가 끝나고 모든 규제가 사라졌을때는 개수를 늘려야 되는데 메인입지(수성구)만 늘려라.  침체장에는 트로피 아파트까지 떨어진다. 트로피 아파트까지 떨어지면 바닥. 수성구 아파트가 추풍낙엽으로 떨어지면 하급지들을 정리하고 하방을 다지는 구간에서 물타기 하라.

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수성구 만촌동 만촌삼정 29평 14억이었다가  6억 5천에 거래 되었었는데 14억은 버블이니 그 가격을 기준으로 잡으면 안된다.  하방이 어느정도 유지되고 절망적인 심리가 강해지면 그때부터는 내 자산 상황을 체크하라. 돈은 꾸준히 벌리는게 아니라 한방, 두방이다. 그 시점은 최악의 상황을 넘어가고 있는 찰나이다

아무도 집을 사지 않을 때 전세가 슬금슬금 올라올 때 갭으로 매수, 그때 분양하는 신축을 노려라

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안전한 투자는 보고 들어 가는 것이다. 상승장에 입주물량 떨어지면 미분양 주워서 수익을 본다는건 지난 12년간 봐왔던 모습… 실거주로 살면서 떨어져도 괜찮다면 들어가도 되지만, 떨어지는 칼날의 밑바닥은 모른다. 장기 우상향이기 때문에 실거주자는 버티면 벌 수 있지만 이를 투자자가 투자로 들어가면 안된다.


하락할 때 계속 떨어지는게 아니라 떨어지면서 반동이 와 추세가 형성 된다. 이는 최소 6개월로 보는데 이 시기는 더 이상 매수자도, 매도자도 없는 시기가 유지가 된다.  유지가 된다는건 바닥이 확인되고 있다는 것

그 상황에서는 정부가 좋은 패를 던져 주게 되어 있는데, 양도세 면제이다. 이때 모든 자금을 끌어 모아 들어가야 한다.  입주 물량만을 고려하면 안된다.

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보수적으로 바뀌는 것은 절대 실수하지 않는 투자.  대구는 이 바닥으로 계속 가게 되면 양도세 감면 얘기가 나오게 되어 있다.

여기서 어리석은 것은 처음부터 양도세 면제를 주지 않고 양도세 20%, 30% 감면 등 순차적으로 당근을 줄 때 약반등을 보고 들어 가는 것.  이미 심리가 다 죽은 상태에서는 시장에는 큰 영향이 없다.