23년으로 집값 고점을 수정한 이유는 무엇일까요?
첫번째 21년은 집값수준은 폭등 수준이어서 가격 부담이 되어 먼저 떨어진 것입니다.
두 번째는 러시아 우크라이나 전쟁에 따른 인플레이션으로 금리가 급등했습니다.
상승 전망을 한 사람들의 전망이 틀린 이유는 금리가 급격히 올랐습니다. 또 공급에만 사람들이 집중했고 수요가 더 감소한 것은 간과했습니다.
금리와 집값이 상관관계는 이전에 주택이 주택구입 원리금 상환비중이 28에서 48%였는데 지금은 58%로
주택구입 부담 지수가 매우 높은 편입니다.
과거 하락 점이었던 2009년부터 2013년까지 수도권은 기축은 20에서 30%, 재건축은 40% 하락했습니다.
재건축이 더 빠진 이유는 투자 수요가 빠져서입니다.
반면 상승장에서는 재건축이 더 올랐습니다.
투자 수요가 많이 들어왔기 때문입니다. 그래서 역발상 투자가 필요합니다.
하락폭은 지난 2009년 하락보다 더 빠질 수 있습니다
이유는 집값 금리 상승이 더 빨라서입니다.
신도시 입주시기와 하락장 시기가 겹칩니다 진정한 하락은 3기 신도시 입주로 예상해봅니다. 전세값 전세가 분산되기 때문에 전세 가격이 떨어져서 서울 매매 가격 조정이 올 수 있습니다.
토지 보산이 지금 50% 이상 완료되었습니다 일부는 26년부터 입주하는데 실제 착공 여부를 보아야 됩니다.
오세훈 서울시장 때인 21년에 인허가가 역대급이었습니다. 2017년 7만호 이후로 최대입니다. 보통 5년에서 7년 뒤 입주가 되어야 합니다.
3기신도시입주와 겹칩니다. 3기 신도시 사전 청약을 미룬다는 얘기가 있는데 진척은 다소 지연되겠지만 입주는 아마 2026년으로 비슷할 것 같습니다.
• 집값 바닥을 확인하는 방법은?
전세가율입니다. 서울 전세가율이 40%에서 매매 가격이 떨어졌습니다. 2013년에 서울의 전셋가율이 60%였습니다. 이때가 바닥이었습니다. 최근인 2022년 10월에 54.7%에서 한달새 0.8%가 하락했습니다.
집값이 하락하다 반등해 1년 이상 지속되면 상승 추세로 들어갔다고 판단할 수 있습니다. 서울과 수도권은 또한 연결되어 있습니다.
• 하락 정도를 알 수 있는 지표는 무엇일까요?
주택구입 부담지수입니다. 중장기적으로 130 전후가 평균이었는데 그것보다 커지면 주택 구입 부담 지수가 높아 고평가됐다는 얘기입니다. 이 지표는 주택금융 연구원에서 정기적으로 확인할 수 있습니다.
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