아파트 분양권 전매 매매계약 거래 절차 순서 명의변경 필요 서류

분양권이란?

아파트 분양권은 아파트 준공되면 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 이렇게 아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권을 다른사람에게 파는 행위를 분양권 전매라고 합니다. 아파트 분양권은 새롭게 지어질 아파트인 신축 아파트에 들어가서 살 수 있는 권리이기 때문에 신축 아파트에 대한 선호가 높은 요즘에 많은 이들이 관심을 가지고 있습니다. 또한, 분양권 전매를 통해서 경제적으로 이득을 볼 기회가 생길 수도 있어서 투자로 접근하는 분들도 눈여겨 보고 있는 것이 아파트 분양권입니다.
 

아파트 분양권 매매 절차, 순서

아파트 분양권 매매의 시작은 최초 분양자가 시공사(건설사)와 분양 계약을 맺는 것으로 시작합니다. 일반분양 할 때에 청약 통장을 가지고 있으면 아파트 청약을 넣을 수 있습니다. 청약에 당첨되어 분양을 받거나 선착순 분양을 통해서 동호수를 지정하여 분양을 받게 됩니다. 아파트 시장이 활황일 때에는 청약 경쟁률이 수 백 대 1이 될 경우도 있으니 로또 당첨이라고도 합니다. 청약 당첨이든, 선착순 분양이든 아파트 분양권은 이렇게 아파트를 분양 계약을 체결하면 발생하게 되는 권리 입니다. 
 

아파트 분양권  매입 시 필요 금액

아파트를 최초 분양받을 때, 지어질 아파트의 모든 돈을 가지고 있을 필요는 없습니다. 대체로 계약금만 우선 지불하고 차차 나머지 금액을 지불하게 됩니다. 보통의 경우라면 아파트 분양 가격의 10% 정도만 계약금으로 내고 남은 차액은 추후에 여러 차례나누어서 입주 시점까지 완납하게 됩니다. 여기에 발코니 확장, 에어컨 등 옵션 비용이 추가적으로 포함됩니다. 요즘은 부동산 시장이 굉장히 안 좋을 때에는 분양이 잘 되지 않을 경우도 있어 이런 경우에는 계약금을 5%정도로 낮춰주기도 하고, 차후에 나누어서 내는 중도금 또한 분양권을 가진 사람들에게 유리하게 해주기도 합니다. 계약금 10%(+ 발코니 확장 등의 옵션비용 추가) + 중도금(2~3년 동안 나눠내는 돈) 60% + 잔금 (입주시에 필요한 돈) 30%정도로 나누어서 낸다고 생각하면 됩니다. 
 

분양권 취득세는 얼마나?

분양권은 취득세가 따로 없습니다만 입주권의 경우 기존 건물 철거 이후에는 토지에 대한 취득세, 아파트가 완공된 후에는 아파트에 대한 취득세를 납부해야만 합니다. 취득세는 개인의 상황에 따라 많이 달라지니 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 

 

아파트 분양권을 팔려면?

분양권을 갖고 있는 사람은 전매제한(분양권 거래를 할 수 없는 것) 기간이 풀린 시점부터는 분양권 매매가 가능하게 됩니다. 분양권을 팔고 싶으면 아파트와 똑같이 부동산 중개업자, 공인중개사에 연락하여 거래할 수 있습니다. 공인중개사가 본 분양권에 대한 매수 의사가 있는 매수자를 찾아서 연결하여 줍니다. 따라서, 매도 또는 매수를 희망한다면 네이버 부동산, 호갱노노, 아파트 실거래가 등 온라인이나 주변 오프라인으로 분양권 매도, 매수 의견을 알리고 공인중개사에게 연락하여 중개를 받으시면 됩니다.
 

공인중개사를 통한 분양권 매매계약 체결

대부분의 경우 공인중개사를 통해 분양권 매매를 하게 됩니다. 매도자와 매수자가 매칭이 되고, 매매 의사가 확실하면 공인중개사를 통해 매매 계약을 체결하게 됩니다. 매매계약의 기본사항으로는 아파트 소재지, 면적, 옵션이 있으며, 분양금과 현재까지 납부금액, 앞으로 납부해야 할 금액도 계약서에 기재하게 됩니다. 만약, 발코니 확장을 했다면 확장비용, 추가 옵션으로 낸 비용까지 매도자가 낸 모든 금액을 정확하게 파악해야 합니다. 공인중개사를 통해 매매를 한다면 이런 과정들을 상세하게 공인중개사를 통해 들을 수 있으며, 궁금한 사항들도 적극적으로 문의해서 해결할 수 있습니다.
 

분양권 매매 금액, 얼마를 내야 할까?

분양권 사는 사람은 최초 분양 계약금, 옵션(발코니확장비, 기타옵션비), 중도금대출승계, 프리미엄, 중개수수료 등의 비용이 들어갑니다. 최초 아파트를 분양 받았을 때의 금액과 기 납부한 중도금이 있거나 앞으로 내야할 중도금이 있다면 챙겨봐야 하며, 중개를 해준 공인중개사에게 지불할 중개수수료도 생각해야 합니다. 다시말해, 매수인은 분양권의 최초 분양 금액과 지금까지 납부한 금액(계약금, 중도금, 옵션비 등) 그리고 앞으로 남은 금액을 전체적으로 먼저 확인해야 합니다.
프리미엄은 분양권의 가치가 올라가서 매도자에게 웃돈을 더 주는 것을 의미합니다. 매도자에게는 매도자가 이미 납부한 금액과 프리미엄을 주고, 중개인에게는 중개수수료를 주고 분양권을 매수합니다. 그리고, 현재 실행된 중도금대출을 승계하고 잔금 납부 의무도 승계하는 것이 일반적입니다.
 

분양권 명의 변경 시 필요 서류 

매도인 필요서류?

공급계약서 원본, 매도용 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장, 신분증, 분양권 매매계약서, 실거래신고필증입니다. 

매수인 필요서류? 

인감증명서, 주민등록등본, 인감도장, 신분증, 인지세, 채무인수승낙서, 분양권 매매계약서, 실거래신고필증이 있습니다. 분양권의 명의변경 기본 서류는 비슷합니다. 하지만, 건설회사 마다 조금씩 상이할 수 있으니, 해당 분양사무소에 문의하시는 것이 제일 정확합니다.

 

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부동산은 최종 자산이다. 펌글