7/29 주지오님 해부스강의 정리

<7/29 주지오님 해부스강의 정리>

1. 투자로 부를 빨리 축적할 수도 있지만, 지금까지 열심히 저축한 것을 잃을 수도 있다.
- 실패하지 않는 투자가 필요.

2. 이 세상의 모든 사람은 지도와 통계 속에 포함되어 있음.
- 지역별 인구수대비 적정 입주물량(인구*0.005)기준을 항상 염두에 둘 것.

3. 지형으로 본 토지의 희소성 여부
- 서울과 부산, 분당은 현재 건물이 있는 지역을 제외하고 평지가 없어서 신규 주택용지가 부족하고 좁은 땅에 높게 지을 수 밖에 없음.
- 일산과 평택은 주변에 평지가 많으므로 신축이 구축이 되면 재재보다는 옆에 새로 지음.
- 대구는 분지이고 평지이나 밀도가 높지 않음(건물이 낮음). 외곽보다 재재 압력이 강력.

4. 소득과 자산의 차이
- 큰 상승은 큰 하락으로 이어질 수 있음.
- 똘똘한 한채가 좋음. 그러나 대출을 많이 끼고 집을 구매했다면 취득세+이자+보유세 등으로 집값이 올라도 결국 손해일 수 있음. 유지하는 동안 생활이 피폐해질 수 있음.
- 수익은 매도로 수익실현 후 돈을 손에 쥐어야 완성.

5. 목표 금액의 설정
- 내가 사는 집(5~15억) 외에 15~20억 정도로 현금, 투자자산, 월세소득 계획을 목표로 포트폴리오 설정.
- 무리한 대출은 버티지 못할 수 있음.
- 실거주 집에 대한 명확한 정의와 계획 필요.
- 실현 가능한 목표치를 명확히 설정한 후 계획(ex.맞벌이 10년 10억모으기)
- 수익성(실거주는 상승폭, 투자는 수익률), 안정성, 환급성(2년후 탈출 체크)

6. 부동산 투자 시 주의사항
- 생숙, 주거용 오피
- 도시형 생활주택, 원룸형 오피스텔
- 고가, 고분양가로 판단되는 지산과 지산분양권
- 입주 예정 시 예상되는 전세가격에 비해 과도하게 비싼 분양가의 분양권
- 투자자들이 많이 들어간 미분양 아파트
- 주변에 빈 땅이나 분양예정인 아파트가 있을 경우

7. 아파트 입주물량 분석하기
- 필요주택 수 산정, 인구*0.005
- 계절수요(여름은 비수기, 봄가을은 혼인수요, 겨울은 학군수요)
- 분기별 입주물량 확인
- 아파트 매수시기 때 반드시 2년 뒤 입주물량이 부족한것을 확인하고 매수하는 것이 좋으며, 2년간 꾸준히 부족하면 가격 상승 가능성이 큼.
- 입주물량에 따라 처음부터 전세계약서 3년 설정도 좋음.

8. 아파트 매수 타이밍
- 구축아파트: 주변에 신축 아파트 입주가 매우 많거나 주변에 분양 예정 물량이 많은 지역. 매매값과 전세값의 차이가 거의 없을 때. 주택가격 장기 침체시기. 이럴때 입주장 급매나 주변 구축을 갭 작게 사자!
- 경기도는 입주장 급급매가 아니라면 차라리 3기 신도시를 기다리라.
- 신축아파트: 입주장 급급매 매수. 입주 후 5년차쯤 지나고 가격이 저렴히 나올때까지 기다렸다가 위치가 좋으면 매수. 프리미엄이 500~1000만 정도 형성되면 전매. 마피는 계약금 포기 이상 매물 잡기.
- 대형아파트: 대형 신축 공급이 거의 없을 때(부산은 대형이 적음. 대구도 수성구 외에는 소형과 국평위주). 평단가 메리트가 없다면 크게 무리할 필요 없음.
- 아파트 입주 연식에 따른 매수 타이밍: 입주 2,4년차 아파트 매수해서 1,3년차에 팔아야함. 입주 15~20년 차 아파트는 학군 최고 전성기이며, 입지가 매우 좋은 아파트 중 입주 15년 차가 되기 직전에 연식때문에 저렴하다면 메리트있음.
- 신도시 아파트: 최초분양이 저렴한 편이며 입지도 좋은 편. 최초 입주 2년 후 급매물이 많음. 대규모 기업 입주가 확실시 되는 경우. GTX등의 교통변화. 신도시에서 마지막으로 분양하는 아파트가 분양하기 직전 시점(더이상 공급이 없음).

9. 부동산 경기 순환 구조
- 원래 7~8년 사이클.
- 시장이 침채되고 주택공급이 부족할 때 매수해서 매수심리 전세 한두바퀴 후 매수심리 극대화 및 고분양가 시장일때 매도.
- 보유기간이 2년이면 2년동안 지속적으로 물량이 부족한 지역이 최우선이 되어야 함.
- 2년동안 전세가격이 얼마나 올라갈 수 있을지 월세로 역계산 필요.
- 장기침체에서 회복장이 될 때 매도 필요. 꼭지에는 못판다!! 전월세 계산 후 전세가율이 5~60프로 오버슈팅이므로 매도시점.

10. 인구가 줄어들고 있다.
- 서울은 30년 동안 150만 감소, 부산은 22.9% 감소.
- 부산시내에도 싼 집은 많다. 눈이 높은 것일 뿐.
- 2026년 이후에는 부산 인구 뿐 아니라 가구 수도 감소할 예정. 빈집이 많이 생길 것.  
- 그러나 25년에 입주 물량이 작으므로 지금 저렴이 갭 적게 사라! 그리고 25년에 탈출.

11. 부동산 세율
- 취득세는 내년 총선 이후, 빠르면 가을~ 연말, 느리면 25년엔 풀릴듯. 그사이 오버슈팅 가능
- 혹시 빨리 풀리면 완만히 반등.
- 종부세는 작년보다 많이 줄어요.

12. 원래 집값은 지역별 상승/하락시기를 뚜렷이 구분하는데 20~21년은 전국이 상승, 22년은 전국이 하락하는 이상현상.
23년 5월에 고분양가 논란에도 청약 경쟁률이 다소 선방하여 모델하우스 오픈 준비 중인 곳이 많이 생겨남.

13. 수도권과 지역별 입주물량 추이 분석.
- 대부분 21년 상반기에 입주 물량이 작아서 분양가를 높여 분양해도 완판. 그 이후 입주물량 늘면서 전세가격이 내려가고 23~24년에 입주장에 입주물량폭탄과 전세가격 하락.
- 지역별, 서울과 부산은 생활권별 입주물량 분석 필요.

14. 2023년 하반기 부동산시장 주요 체크포인트
- 서울: 재재 물량이 크게 증가할 가능성이 있으며, 후분양 물량 인지 필요.
- 인천: 과거 재개발이 일시적으로 크게 진행되었고, 주요 공급지에 추가분양이 잘 없음.
- 경기: 2기 신도시 입주 마지막.
- 부산: 25년 입주물량이 부족시기는 맞이하지만 최근 분양물량 증가로 25년 말부터 다시 입주 물량 증가.
- 대구: 입주물량은 많으나, 분양물량이 크게 줄고있음.
- 대전 광주는 공급물량 증가와 초과공급 예상
- 울산: 거품이 많이 없는 편에 속하므로 실수요자 지금 매수 추천.

15. 전세가격은 통상적으로 매매가의 70%선에 형성. 주택시장 안정기에는 80% 정도. 공급부족 시기를 만나게 되면 임대료(전세값) 상승 가능. 전고점의 90% 정도 되면 정리 추천.

16. 23,24,25년 입주물량
- 서울: 중심부와 먼 곳에 입주물량 많음. 수도권 전체는 감소.
- 부산: 25년 1~3분기에 입주물량 부족 시기가 옴. 그때를 보고 현재 입주장 급매나 갭작은 구축 매수 가능. 부산은 국평 10억은 오래 유지 힘듦(전세가 7억 되어야함). 50평대 7억대와 40평대 5억대도 많으니 눈을 낮추라.
- 울산: 2019년 입주물량 많을때는 사라고 권했으나, 23년 입주물량은 많아서 저렴하게 매수 가능하나 상승력이 약할듯. 보합예상.
- 창원: 옛날은 울산보다 창원. 현재는 창원보다 울산. 이익실현 필요. 놔두려면 전세 두바퀴 후 26~27년 매도 추천.
- 경남과 부울경: 양산덕계보다 물금 신도시 추천. 화명동은 에코델타와 강서구 이주수요 많으므로 진구나 연제구와 가격이 더 벌어질듯. 부산은 무조건 역세권 추천.
- 대구: 23년 하반기 저점찍을것으로 보임. 매수추천. 24년까지 공급과잉. 입주물량 소화 후 25년 매도 가능. (항상 2년후 입주 물량을 보라.)
- 포항:.... 화이팅 ㅠㅠ
- 대전: 세종시와 묶어서 봐야함. 24~25 입주물량이 많음. 덩달아 세종시도 비싸고 주변 평지가 많아서 신축 5~6억 분양 가능.
- 충북: 청주 흥덕구 공급물량폭탄.
- 광주: 물량은 괜찮으나 분양가가 너무 비쌈. 공고 안뜬 아파트가 통계에 안들어가서 입주 물량도 더 늘어날듯.
- 전남: 인구 30만 이상인 지역에 투자해야 통계 오차가 적음.. 물량 소화하기에 급급할듯.
- 전주 완주 강원 등은 20~21년 호황기에 분양한 입주 물량이 24년에 대부분 몰림.

*투자는 항상 출구를 생각하고 들어가야 한다. 버는 것 보다 잃지 않는 것이 더 중요하다. 대출을 활용한 투자는 힘들어질 수 있으니 항상 조심. 현금보유 중요.