07.28 백원 울산강의 요약

< 07.28 백원 울산강의 요약 >

1. 현재 시장상황
- 올 1,2,3월은 목숨걸고 사야 했던 시기였으나 지금은 조용함
- 이제는 예전처럼 갭투로 적게 넣고 많이 먹는 시기는 지났다. 오르긴 해도 갭은 클 것.
- 10년에 한 번씩 시장 무너지는데 이제 완전한 위기는 지났다.

2. 흐름 읽는 법
- 시장이 가장 민감하고 정직하게 움직이는 지역은 수도권 동남부 (성남,분당 등) 이 쪽 아파트 10개 정도와 분양권 3개 정도의 시세는 알고 있어야 함.
- 공급이 적정수요의 200% 정도가 2년 이상이면 매가 상승 불가
- 공급이 200% 이상이 한 해만 있어도 꺾임.

3. 어떤 것을 사야 할까?
- 명의 있으면 올해 입주하는 것 사라. 25,26년 쯤에는 20%는 오를 것.
- 23, 24년에 입주하는것이 젤 싸다. 특히 대구는 싼게 너무 많다.
- 부산 9억짜리 분양권 추후 12억 가능하다. 전국적으로 6억짜리가 될 4억짜리 많다. 광역시에 특히 9억짜리가 될 6억 분양권 제일 많다.

4. 앞으로의 시장 전망
- 26년 이후 각자의 상황에 맞게 어떻게 대응할 것인지 생각해야 함.
- 지난 상승장보다 심각한 상승 26년에 올 것.
- 하급 재개발은 26년에 다시 들썩 이때 팔아라
- 2035년까지는 아파트 모자라고 공급 원가 오른다.
- 붕괴 사건으로 이제 건설사는 받을 거 다 받고 제대로 지을것. 분양가 오른다.
- 공급 씨가 마른곳보다 적당한 공급이 있는 곳이 더 많이 오를것.
- 양도세 >보유세>취득세>갱신청구권 순으로 묶였고 푸는 것도 차례대로

4. 투자자의 마인드
- 집사는 순간부터 매도 생각해야 함. (안좋은건 무릎에, 적당이 좋은건 어깨에 팔기)
- 입장바꿔서 생각해라. 너무 욕심내지마라. 세입자 입장, 매도자 입장 생각해라
- 투자자들은 뭉치면 죽고 흩어지면 산다.
- 악재는 사고 호재는 판다.