금리 빅스텝에 투자자들은 어떻게 대응해야 하나요 (오윤섭님 투자노트)

최근 윤석열 새정부의 부동산 규제 완화책이 쏟아지고 있습니다. 지난 5년간 누적된 규제강화시대는 가고 이제 6.21대책을 시작으로 완화의 시대가 시작했습니다.

규제지역에서 주담대를 받고 신규주택을 사서 일시적 2주택이 된 경우 종전주택을 현재 6개월 이내에서 2년 이내 처분하도록 완화할 예정입니다. 따라서 신규주택 구입시 입주물인 경우 대출과 전월세 레버리지가 모두 가능해집니다. 또 전월세를 5% 이하로 올린 상생 임대인에게 양도세 비과세 2년 거주 면제를 도입할 예정입니다.

주택시장을 전망하는 부동산 전문가들중 저를 신중관망론자(지금까지 무조건 상승론자라고 했는데....)로 분류했던데 그렇지 않습니다. 제 포지션은 변함이 없습니다. 수도권 주택시장 하락장은 2025년 이후 올 것으로 예측하고 있습니다. 이번 전국 동시다발 조정장세가 예상보다 길어지고 있지만 반등시기가 머지않았다고 봅니다.

전셋값 상승및 생애최초주택구입자 LTV 80% 확대, 그리고 규제지역 해제 등으로 인해 8월 이후 상승랠리가 가능할 것입니다. 또 상승장 후반기에 선제투자자들은 보수적인 투자를 견지하고 소득이 많이 늘어날 3040대 직장인, 후발투자자들은 공격적으로 투자해야한다는 게 제 의견입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지난 5월부터 시작된 미국발 금리 빅스텝이 국내 주택시장에 어떤 영향을 미칠 것인가?를 정리했습니다. 역시 최근 반응이 좋은(~^^) 문답식으로 정리합니다.

Q: 미국발 자이언트스텝이 한국 집값을 하락시킬까요?

A: 결론적으로 말하면 집값을 하락시키지 않을 것입니다. 경기침체를 감수한 자이언트스텝이 과연 지속적으로 가능할까요? 기축통화국이라고 하더라도 미국이 과연 글로벌 경기 침체를 감수하고 독야청청 자이언트스텝을 강행할수 있을까요?

금융위기와 코로나 팬데믹으로 미국 주택시장은 여전히 수요보다 공급이 많이 부족한 상황입니다. 6월 들어 30년 모기지금리가 13년만에 최고치인 5.7%대를 기록했습니다. 이에 따라 신규착공건수가 줄어들고 매수세가 감소하고 매물이 늘어나고 있지만 과거 2007년 서브프라임사태처럼 집값이 폭락할 가능성은 낮습니다. 미국은 이에 대비하고 있구요.

갈수록 미국 주택시장과 동조화가 강해지고 있는 수도권 주택시장도 마찬가지입니다. 미국 금리인상 기조에 맞춰 한국도 금리인상을 해야겠지만 빅스텝을 지속할순 없을 것입니다. 걸을 때 보폭이 크면 지구력이 떨어지는 게 자연의 이치입니다.

따라서 미국발 금리급등이 매수세 위축으로 이어져 국내 주택시장에 단기 악재가 될 수 있겠지만 2025년 이후 하락장 시기를 앞당기진 않을 것입니다.

과거 2010년 전후 하락장처럼 미국발 금융위기와 대규모 입주물량을 동반하지 않는 한 하락장이 오진 않을 것입니다. 그리고 이때 하락장은 금리하락기때 왔습니다.

Q: 주담대 금리는 얼마나 오를까요?
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A: 미국의 자이언트스텝에 따라 국내 은행권 주담대 금리 인상폭도 커지고 있습니다. 주담대 5년 고정금리가 4.5%를 돌파하고 있습니다. 그렇다고 언론에서 나오는 7%대는 억측입니다.

지난 2020년 하반기부터 기준금리와 주담대 금리 격차가 비정상적으로 벌어졌습니다. 코로나 리스크로 비롯된 금인인하기엔 금리 격차가 벌어지는 게 정상이지만 3%대까지 너무 벌어졌습니다. 역대 금리 격차는 평균 1.7% 안팎이었습니다.
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반면 금리인상기엔 금리 격차가 줄어듭니다. 지난해 하반기부터 금리 격차가 줄어들고 있습니다. 기준금리 인상폭이 커진다고 하더라도 연말까지 주담대 금리가 5%를 넘진 않을 것으로 예상합니다.

윤석열정부는 무주택자 주담대및 전세자금대출, 신용대출, 생활안정자금 등 대출 규제완화 속도를 높이고 있습니다. 대출총량이 늘어나면 대출 금리 상승폭이 줄어들 수밖에 없습니다. 다만 기준금리가 현재 1.75%에서 3%를 넘어서면 주담대 금리는 5%를 돌파할 가능성이 높습니다.

Q: 금리인상으로 매수세가 위축되는데 왜 집값이 하락하지 않나요?

A: 미국과 한국이 왜 금리를 올리는지를 알아야 합니다. 코로나 리스크로 일시적으로 너무 많은 풀린 돈으로 인해(유동성 파티) 물가상승폭이 커지자 돈을 회수하기 위해, 즉 유동성 축소를 위해 금리를 올리는 것입니다.

경기호조로 인한 금리인상이 아닌 비용상승 인플레이션으로 인한 금리인상은 지속되기 어렵습니다. 길어진다면 경기 경착륙을 초래할 수 있습니다.

최근 주담대 금리가 오르면서 실수요자들의 매수세가 위축되고 있는 건 맞습니다. 하지만 주담대 금리가 오르면 월세가 오르고 결국 전셋값이 오릅니다.

전세자금대출 이자보다 싼 월세로 갈아탄 세입자들이 월세가 많이 오르면 다시 전세수요가 늘어날 것입니다. 지난해 하반기부터 월세가 큰 폭으로 오르고 있습니다. 이어 6월 들어 계약갱신청구권을 행사한 세입자를 중심으로 전세수요가 늘어나면서 저가물량이 소진되고 있습니다.

세입자 입장에선 월세 상승으로 전세대출을 활용한 전세가 유리하면 전세수요가 늘어나고 결국 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 상승할 것입니다.

다시 말하지만 기준금리가 오르면 전월세전환율(현재 법정 전환율=2%+기준금리=3.75%), 월세가 올라갑니다. 전세금 1억원=월세 40만원 시대에서 전세금 1억원=월세 50만원 시대가 왔습니다. 60만원 시대도 머지않았습니다. 결과적으로 금리인상이 집값 상승요인이 될 수도 있다는 것입니다.

Q: 금리인상기에 바람직한 투자 방향은?

A: 지난해 10월부터 시작된 수도권 조정장세에서 매매가 하방경직성이 강한 아파트를 주목해야 합니다. 많이 오른 아파트중 많이 내린 아파트가 있고 내리지 않고 강보합세를 유지중인 아파트가 있습니다. 후자의 예론 서초구 반포 잠원 서초가 대표적입니다. 전자의 예론 인덕원역 일대처럼 GTX 등 개발호재로 단기 급등한 곳입니다.

금리가 오른다는 것은 돈이 줄어든다는 것입니다. 즉 돈의 가치가 오른다는 것입니다. 공급이 넘치지(수도권 미분양이 2만가구 넘어) 않는한 늘어난 주담대 이자를 감수하고 매수할 가치가 있는 아파트만 살아남을 것입니다. 옥석가리기가 본격화될 것입니다.

서울권 도심 역세권에서 자녀를 키우기 좋은 학군 등 생활인프라가 풍부하고 건축물 컨디션이 좋은 역세권 대단지를 매수해야 합니다. 구축이지만 84타입 30평형대 비중이 높아 실수요자가 매수해 리모델링후 입주하는 곳을 매수해야 합니다. 한마디로 자녀가 있는 30, 40대 기혼자가 선호하는 입지를 갖춘 아파트로 갈아타야 합니다. 리모델링 또는 재개발 재거축 등 정비사업이 활발해 매매가 모멘텀(상승동력)이 강해지는 생활권이 좋습니다.

또 신축 입주가 마무리되면서 정비사업 신축 콤플렉스 효과가 갈수록 커지는 뉴타운도 좋은 투자처입니다. 아현뉴타운처럼 어린 자녀가 있는 3040대 중산층이 몰려들면 학권가 등 상권이 커지고 학군이 좋아지게 마련입니다.