신성철님 부동산 강의 최신 요약

계속 비슷한 주제의 말을 하게 되는데,
나는 이번 정부의 부동산 정책 실패의 이유는 원칙 큰그림 명분을 잃은 것이라 생각한다.

부동산에서 정부의 역할은 무엇일까? 를 정말로 진지하게 고민해 봤을까?
부동산에는 3주체가 있다. 정부/공급(건설사)/수요
이중 정부가 해야할 일은 무엇일까?
가격?
아니다, 그것은 본질적으로 공급과 수요에서 결정되는 것이다.
그럼 정부 역할의 본질은 무엇일까?
양호한 주택의 충분한 공급을 통한 주거의 안정이다.
그리고 이 양호한 주택의 충분한 공급이 진행되면
가격은 공급과 수요의 사이에서 저절로 안정을 찾는다.

그럼에도 공급이 수요를 못 따라가면, 정부는 규칙을 만든다.
정부가 통치하는 방법은 본질적으로 직접 집을 짓는것이 아니라
규칙을 만들고 룰러가 되며  통치한다.

사업성이 안나와서 공급이 지체되면 사업성을 맞춰서 공급이 나올 방법을 찾아낸다.
급하다고 세금 왕창 걷어서 직접 집을 짓는 것이 아니다.
이건 룰러가 하는 일이 아니다.

정책도 마찬가지다.
임대차법은 왜 만드는가?
당연히 세입자의 주거 안정을 위해서 만드는 것이다.
임대차법을 다주택자의 매수를 막는 목적으로 사용하면 당연히 말초에서 상충이 발생한다.

세입자의 주거안정에서 최상위에 위치하는 것이 무엇일까?
당연히 충분한 임대물량이다.
그럼 임대공급자에게 징벌적 제재나 세금이
충분한 임대물량 공급에 도움이 될까? 해악이 될까?

하위법은 상위법에 그리고 헌법에 상충되면 위헌이다.

임차인의 안정적인 주거를 목적으로 하는
임대차법이 임대차의 최상위에 위치하는
충분한 공급물량에 위배된다면 그럼 이건 뭘까?

보유세는 왜 내는걸까?
내가 법이 전문이 아니니 자세히 알리야 없지만,
자산의 상승으로 인한 계층간의 간격이 벌어지니
이것을 적당한 선에서 재분배하는 목적 아닐까?

그런데 가슴에 손을 얹고 지금의 보유세가
이 목적이라 말할수 있는가?
제로금리를 지나온 저금리의 시대에,
자산의 수익률이 3프로대인 시대에
자산의 수익률인 3프로를 넘어간 7%대의 보유세가 나온다면
이 자산은 마이너스의 수익률이 확정되므로
이건 보유세가 아니다.

목적이 맞다고 명분을 버려도 되고
과정과 수단이 올바르지 않아도 된다는 생각은 지극히 위험하다.

"그 일의 옳고그름은 그 일을 진행해 나가는 과정의 옳고그름에 의해서 결정 지어진다." 라고 쓰여진 하이젠베르크의 부분과 전체의 문장을 기억해 보자.

임대차 3법에 대한 기사들이 하나둘 나오기 시작한다.

임대차 3법의 보완은 당연히 임차인의 주거안정을 위해야 하며,
그 최상위에 있는 충분한 물량의 공급이라는 전제를 해치면 안된다.

임대료상한제, 이것 자체가 절대 나오면 안되는 그런 것은 아니다.
나올수도 있다.
단지 이것의 목적은 단기간에 크게 변동하는 전월세 상승으로 부터 임차인의 주거 안정을 담보하는 것이 목적이다.

목적을 잃어 버리면 안된다.

가격은 수급에 의해 결정되는 것이기에, 시장에 맡겨야 하지만 그럼에도 지나친 수준의 가격변동으로부터 임차인을 보호하겠다는 목적이라면, 그리고 그것이 최상위에 있는 충분한 공급량을 해치지 않아야 한다면 어떤 방법을 써야 할까?

수급에 의해 공급량이 부족할때 가격의 상승은 인정을 해야 한다,
하지만 그럼에도 불구하고
지나친 가격상승은 임차인의 주거 안정을 위협하고 이것은 생존권에 해당하기에.
임대료 상한제를 적용한다면, 그 상승폭을 상당히 크게 두었으면 된다.
그리고 최상위인 임대공급을 막지 않아야 하기에,
신축주택에 대해서는 임대료상한제를 적용하지 않아야 한다.

위에 적은 이 내용은,
현정부에서 부동산 정책의 롤모델로 잡은 독일의 임대료상한제 방식이고
현 정부의 부동산 정책을 짠 김수연수석이 2저자로 올려져 있는
-꿈의 임대정책을 찾아서-에 나와있는 내용이다.

자신이 2저자로 올려져 있음에도 독일에서 왜 임대료 상한제의 상승폭이 그리 크고 수리비등이 청구가 가능한지,
그리고 왜 신규공급에서는 임대료 상한제가 빠져 있는지,
본인들이 책을 내고 본인들이 정책을 내놓음에도 불구하고
단한번도 진지하게 고민조차 안했다는 뜻이다.

자신의 책에 써놓고 롤모델로 내세울 정도라면,
그들이 왜 그런 정책을 썼는지 단 한번이라도 고민은 해봤어야 하는거 아닌가? 이 부분을 내가 지적한것이 2017년부터다.

왜 고민을 안해봤을까?
이유는 하나, 임대료상한제의 목적이 임차인의 주거안정이 아니었기 때문이다.
국민들에게 표를 얻기 위해서였거나 다주택자의 주택 구입을 막기 위해서였거나 또는 뭔가 멋있어 보였거나.

주택정책은 주택을 공급하기 위한 정책이고
보유세는 자산의 보유에 대한 세금이고
임대차법은 임차인의 주거 안정을 위한 것이고
양도세는 양도차익에 대해 내는 것이고
임대소득세는 임대 소득에 대해 내는 세금이다.

약싹빠르게 그때그때 시장을 속일 생각을 하지 말고 시장앞에 겸손하자.
그 순간은 매우 똑똑해 보일지 몰라도
시장과 같은 복잡계에서 그처럼 복잡한 규칙은 반드시 말초에서 서로 충돌한다.
복잡계의 규칙은 단순해야 한다. 그래야 규칙이 살아남는다.