정부스 쏭로봇 2022년 부동산 전망 - 1부

정부스 쏭로봇 2022년 부동산 전망 - 1부

2021년 전국아파트 가격은 2002년 이후 최대 상승세를 보임.
그 이유는 코로나펜데믹사태로 인한 역대급 유동성 증가와 20년 7월 이후 시행된 취득세 중과 및 임대차3법으로 인한것이 법들이 전세,매매매물 실종으로 인하여 임대차 시장을 극도록 불안하게 만들었고.. 그로인한 패닉 바잉이 크게 일어남. 높게 오른 전세가는 투자수요 유입도 발생 시킴.
풍선효과로 인한 공시가 1억이하로의 유동성,투자자 크게 유입. 저가 주거 시장 까지 불안한 상황으로 만듦. 이로인해 결국 2021년 9월까지 전국적인 불장이 일어나게됨.

이에 21년 9월이후 정부는 시장의 예상을 깨트리는 강력한 대출 규제를 시행함.
가계부채총량관리라는 명목하에 주담대 매수대출 금지
분양권 잔금대출 제한,일시적인 전세대출 금지 시행. 이와 더불어 미국에서 테이퍼링 조기 종료 선언, 한은 기준금리 인상과 대출 규제로 인한 은행 금리 급등함. 역대급으로 인상된 종부세 납부 시행. 공시가 1억이하 취득세 중과규제 및 법인 주택 단기 매매 세율 중과 규제 입법하며 투자자 압박. 이러한 요소들이 다주택자 및 실수요자 매수심리를 매우 감소시켰고 입주장의 임대차 급매물 증가 및 일부지역 기축시장의 전세매물증가,전세가 하락을 발생 시킴.

법인 투자자 및 단기 풍선효과 투자자 매수세도 급감.
9.13대책이후 전국 매수심리 최하치에 근접함. 전국 대다수 지역이 임대차 3법 시행 이전 전세매물수치에 근접하게 전세매물이 증가함. 매매 매물도 일부지역들은 크게 증가하였음. 이는 임대차3법으로 인한 인위적인 매물 감소 부작용현상이 일부 완화되고 있음을 나타냄. 이 시기에도 대출규제와 상관없는 서울 초고가 시장 신고가갱신중. 또한 대출 규제 영향과 급등피로감이 적은 지방지역부터 전세매물 감소세가 증가하고 있음.
1억이하 취득세 중과 법안 폐기 및 법인단기매매세율중과 법안 폐기로 일부 지역 및 공시가 1억이하 투자자 움직임 포착. 서울 신속통합정비사업 이슈로 서울 빌라 투자 뜨거움. 주거용 부동산 시장의 침체로 많은 유동성이
다양한 비주거용 시장으로 유입 중.

그렇다면 내년은?
2022년 초부터 대출이 다시 시행되면서 지금보다는 전세,매매시장 거래가 소폭 늘어나겠으나 종부세를 회피하려는 법인 및 다주택 매물이 상반기에 다수 출현하게 될것임.
대선전까진 매수수요의 심리가 크게 개선되지 않아 2022년 초 부동산 시장은 조용한 흐름일 가능성 높음.
대선 불확실성이 사라져 갈수록 시장흐름이 점차 살아나며 상승세를 보일 가능성이 높음. 그러나 dsr 적용과 금리 인상,규제로 인하여 주택시장으로의 유동성,투자자 유입이 많이 제한되는 상황임으로 실거주 위주의 장세가 될것이고 전체상승흐름및 상승폭은 실수요 매수세가 좌우할것 21년 대비 매매가 상승폭은 낮을것.

그렇기 때문에 대선 결과에 따라 부동산 시장의 흐름은 조금 다른 양상을 보일것임.

지금까지 여러번의 대출 규제 속에서 주택시장에 유동성을 유입한것은 전세대출이고 높은 매매가상승과 그를 지탱한 높은 전세가율은 저금리와 임대차 3법,투자자제한으로 인한 민간 임대차 시장의 불안정성임.

현재 시장에 매물이 늘어난 상태에서 지금과 똑같은 규제속 다른 변화없이 금리가 인상되고 가계부채관리등으로
중간중간 주담대 제한 및 전세자금대출 마저 관리 대상이 된다면 전세가 및 매가 상승이 제한 되며,여러가지로 21년같은 실수요장 패닉바잉이 일어나는 요건이 되지못함.

전세가가 중요한 키워드가 될것.

결국 현존하는 여러가지 규제와 가계부채관리 방향을 다음 정부에서 어떻게 대하는가가 관건이라 생각됨.

이재명 후보가 당선될시 기본적으로 실수요자들은 집값 하락에 기대를 높게 가질것임. 매수심리는 줄어들고 관망하며 전세를 택할것. 부동산정책 기조가 기본적으로 거래세 인하와 보유세 인상임..
거래세를 낮춘다하더라도 투자자에게 유리한 규제완화는 없을것.

특히 그동안 행보와 발언을 통하여 보면 다주택자 매수와 법인 거래는 제한될 가능성이 크고 보유세와 법인 단기 세율은 강화될 가능성이 높음. 법인으로 주거용 부동산을 매수하는것은

이후보 당선시 리스크가 커질 가능성이 높음. 법인투자자는 대선 결과를 보고 움직이는것을 추천. 결국 이후보 당선시 임기 초기 실수요는 하락 기대심리로.. 투자수요는 매수 제한으로 수요가 줄어들 가능성이 높음. 이렇게 수요가 줄어든 상황에서 제한된 기간내에 다주택양도세 중과 완화가 이뤄진다면 일시적으로 시장 매물증가 및 소화가 안될 가능성이 높음.

특히 6월 전에 양도세중과완화가 시행된다면 법인 매도 매물과 곂치며 일시적 하락세를 만들수 있음. 특히 지금 이미 하락세를 보이고 있는 지역이나 그동안 높은 상승 피로도가 쌓여 있는 규제지역들에겐 악재가 될것임.

하지만 이후보의 공급 정책을 보면 공공이 주도하는 공급정책이며 실수요가 원하는 공급이 아님. 개발이익환수는 개발사업 진행이 원할하지 못하게 할 가능성 높음. 결국 장기적으로 공급이 부족한 상황을 만들것임. 시간이 흐를수록 실수요 매수자들이 매수할수 밖에 없게 되겠지만
대출 정책이나,가계부채관리등은 현정권과 비슷한 스탠스를 유지할 가능성이 높음으로 실수요 주거 하위 급지 이동이나 하위 상품 이동이 일어날것임..

그러나 기본소득이 실행된다면 인플레이션 심화가 예상되고 양도세완화로 이익실현된 유동성은 일부는 주거 상위라인 갈아타기로 유입될것임. 최상급 주거지, 주거 선호도 상급지및 상품은 강세를 보이게 될것. 결국 주택시장은 최상위 라인과 하위라인 양극단의 이동이 일어나게 될 가능성이 높음.

투자자와 유동성은 투자수익이 유리한곳으로 흘러가는게 진리.
주거용 투자는 규제지역 다주택이나 고가주택 투자는
보유세의 압박및 다른 세금규제들로 쉽지 않을 것이고..
세금규제와 대출 규제에 비교적 영향이 덜한
정비사업류 투자나 비규제지역 저평가 물건으로 유입될 가능성이 높음.
수도권은 누가 당선되든 공급부족이슈가 지속될것이라
수도권 초기정비사업이나 1기신도시정비사업이 관심이 높아질것임.
하지만 이 후보 성향상 투자자로 인한 과열을 지켜보지않을것.
어떤 방식으로 투자자에게 불이익이 돌아올것을 예상하고
투자 플랜을 짜야 할것임.
이후보 당선시 주거용 단타투자는 쉽지 않을것임으로
법인으로 초기정비사업매수는 신중을 기할것.
그나마 무주택자와 실수요자의 제한이 젤 적을것.
개인 투자자는 1주택 + 진행이 많이된 저평가 정비사업 투자나
비규제지역 주거선호도 높은 저평가지역 및 상품 투자 유망.

나머지 유동성은 주거용 시장에 유입되기보다
비주거용등 대체제로의 유입이 지속될 가능성이 큼.
1기신도시 투자도 주거용 보다 같이 영향을 받을
비주거용 투자에 풍선효과가 생길 가능성 높음.
지금 유행하는 비주거용도 관심이 지속되겠지만
언제든지 풍선효과는 규제대상일수 있다는것을 유의해야함.
그러기에 비주거용도 실제가치가 있는
규제에서도 살아남을수 있는 투자처를 선택해야할것.
자산가가 인플레이션 헷지수단으로 선택할 비주거용 상품인
꼬마 빌딩과 상가주택의 가치는 상승할것.
또한 임기기간 동안 개발사업은 지속될것이기에
땅의 가치 또한 상승하게 될것임.. 그 영향을 받을 상품을 선택해야함.
그러나 금리 인상기를 맞이 할것임으로
금리 인상을 버틸수 없는 물건이나
지금 현재 수익율에 맞춰진 상품 매수는 비추천함.

이 후보의 행보를 보면 상황에 따라 매우 변화무쌍한
태도를 보이고 있음.. 그만큼 예상이 젤 힘든 임기기간
변동성이 높은 시기가 될수 있음.
그리고 2022년 부터는 외부 요인들도 많은 변화가 있는 시기임
인플레이션 헷지를 할수 있으면서도
어떤 상황에서도 살아남을수 있는 투자플랜을 세워야할것임.

윤석열 후보가 당선 되었을시
일단 시장은 규제완화의 기대감이 높아질것임.
양도세 중과 규제 완화 기간이 길거나
영구적 완화를 기대해볼수 있기에
시장에 바로 매물이 크게 증가하기 보다
상승을 지켜 보며 매물이 분산되어 나올 가능성이 높음.
그리고 부동산 정책 기조를 보면
대부분이 그동안 문재인 정권에서 부작용을
일으켰던 정책들을 원상태로 돌리거나 완화하는 방향임.
다주택자들에 대한 규제들이 완화된다면
주거용 투자에 관한 제약들이 줄어들기에
다시 주거용 투자로 유입되는 유동성 비중이 늘어나며
상승세를 보일 가능성이 높음.
하지만 다음 총선 전까진 규제완화가 쉽지는 않을것.
실제 규제완화전까지 시장은
임기 초기 정비사업 위주로 활성화될 가능성이 높음.
민간정비사업 활성화를 통한 공급정책을 펼칠것임으로,
1기 신도시 및 수도권 정비사업의 관심이 뜨거워질것.
이후 진짜 규제완화가 된다면 실수요들의 매수심리도
더욱 살아날것이고 투자수요들도 지금 풍선효과를 받는
비주거용 투자보다 주거용 투자에 관심이 높아질것.
하지만 위에 말했듯이 규제완화가 된다면
그동안 부동산 시장을 폭등시킨 부작용들이 사라진다는것
점차 시장 매물이 늘어나고 분양 및 공급이 늘어날것임.
거기다 임기가 지날수록 상승한 금리는
전세가상승부담 및 주택구입부담을 더높일것임
그렇기에 결국 그동안의 높은 상승으로 피로감이 높은곳이나
공급이 많은 곳은 시간이 지날수록 약세를 보일것이며
실수요 에너지가 많이 남아 있고
그동안 상대적으로 적게 오른곳들이 상승세가 지속될 가능성이 높음.
한마디로 원래 시장이 정상적으로 흘러가야하는 방향으로 간다는것..
법인 규제도 상대적으로 압박이 덜하게 될것임.
하지만 단타노리는 초기정비사업 법인 투자는 일부 리스크가 있음.
규제를 완화해서 시장이 뜨거워 지면,
투자자로 인한 시장교란과 부동산정책비판이 커질것임.
그 때문에 윤호보측도 결국엔 정비사업 투자자 유입을 좌시할순 없을것임
거래에 제한을 둘 가능성이 높음.
법인단기투자로 접근하기 보단
규제완화를 예상한 개인투자의 접근이 리스크가 적을수 있음.
역시나 많은 개발 사업으로 땅의 가치는 상승할것이고
그동안 늘어난 자산가의 인플레이션 헷지 수단으로
유동성이 유입될 자산의 투자는 유망할것임.
임기중반까지의 규제완화 이슈 상승을 다누린후 하락세가 오기전
자산을 분배하는 투자 플랜을 세우는게 좋아보임.

*세세한 지역 전망은 내년초 2부에서 계속됩니다.~*

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