부동산 금리 상관관계 (신성철님)

원래는 부동산에서 금리는 두개를 본다.

하나는 대출금리가 기대수익률보다 높은가?
둘째는 대출금리가 임대수익률보다 높은가?

전에 글을 쓰면서 이건 설명을 패스한다고 했는데, 이제 슬슬 한번 해드릴 시간이 된듯하다.

최근에 전세를 기준으로 수익과 비용
전환율과 대출금리중 누가 높은가를 본다고 말을했는데,
이건 사실 이번에 처음생긴것이다.

당연한게 예전에는 전세자금대출이 없었으니까,
전세를 기준으로 대출금리와 수익률을 볼 필요가 없었다.
전세에 대출을 안해줬으니 금리를 볼 필요가 없는거지.

그래서 전세자금대출이 없던 시절에는,
금리가 급상승이 발생해도 전세가격은 오히려 오른 지역도 있었다.
전세자금대출이 없었으니까.
전세자금대출이 일반화가 된게 2012년이고 그 이후로 금리 급상승이 발생한게 이번이 처음이다.
즉 전세를 기준으로 대출금리와 수익률을 보는건 이번이 처음이다.

원래 예전에 보던건 전세를 기준으로 대출금리와 전환율이 아니라,
위에 적어 놓은 두개.

대출금리가 기대수익률보다 높은가? 와
대출금리가 임대수익률보다 높은가? 였다.

기대수익률이란건 임대수익률 더하기 기대 시세상승률을 더한 값이기에,
당연히 기대수익률이 임대수익률보다 높다.

즉 금리인상이 시작되면,
대출금리가 임대수익률보다 높아지는 지점이 먼저 발생하고
대출금리가 기대수익률보다 높아지는 지점이 나중에 발생한다.

그리고 금리인하 시에는 반대가 된다.
쉽게 말해서
임대수익률은 보통 3-4% 수준이고
기대수익률은 보통 6-7% 수준이다.
이건 수도권 기준이다.
지방은 임대수익률이 훨씬 높고 기대수익률은 오히려 낮다.

작년 변동기에도 보면 부동산 시장이 대출금리가 6-7% 수준을 넘어가면서
가격이 후닥닥 하락하는것을 볼수 있을텐데,
이 지점이 기대수익률을 대출금리가 넘어간 지점이다.

이 지점에서는 중심부고 강남불패고 없이 다 떨어진다.
비용이 기대수익률보다 높으니까.

그래서 시장의 급하락을 막으려면 최소한,
6%언더까지는 대출금리를 떨어뜨려야 한다.

이 수준까지 대출금리가 하락한다고 시장이 전반적인 상승이 나오는건 아니지만,
그래도 급락은 어느 정도 멈추고
기대수익을 기대할수 있는 지역에는 매수가 살아날수 있다.
전체적인 상승이 나오려면 전세가 상승이 나와야 하기에,
위의 전월세전환율보다 낮은 대출금리
즉 4.8수준은 필요할것이다.

마지막 임대수익률보다 낮은 대출금리는 거의 필살기이다.
아무리 길고 절망적인 하락장에서도
한번의 오차없이 시장을 상승으로 돌려세운 일종의 마지노선이다.
그런데 보통 이 선까지 시장이 하락하는 경우는 거의 없다.
우리나라 역사상도 딱 2번 뿐이었다.
imf이후와 서브프라임 5년 하락장 이후, 딱 두번이었다.

2008년 서브프라임때,
대출금리가 7.5로 올라갔는데,
그때 임대수익률이 전세가율 40%에 전환율 8.1%수준으로 대략 수익률 3.3% 수준이었다.
여기에 시세차익의 기대값이 3% 초반정도 되니,
둘을 합치면 6%대가 나온다.
그런데 대출금리는 7%가 된것이니, 이러면 사실 대책이 없이 시장이 무너진다.

솔직히. 내가 가장 후회되는것이, 이번 변동성시기에 이 선을 건드릴정도로 금리가 올라갈 것이라고는 생각을 못했다.
대출금리가 2%초중반이었기에 저 선을 건드리려면 한해에 대출금리가 5%대 상승이 나와야 하는데,
이건 불가능하다고 생각을 했다.

테이퍼링 끝나면 3월이고 그러면 남은게 9개월인데, 9개월동안 대출금리가 5%가 올라간다고 예상하는건 너무 극단적이라 생각했다.
그런데 현실로 일어났다.
역시 금리는 알수가 없다.
한전채나 레고랜드사태나 흥국생명 사태가 없었어도, 저 선을 건드릴수 있었을까? 운이 없는 것 아닐까? 라는 변명이 생각나지만,
어쨌든 불가능하다고 말한게 현실이 된건 사실이다.

어쩄든
그 서브프라임 다음해에 대출금리가 7.5에서 5% 초반로 하락하며 시장에서는 투자매물을 위주로 강한 상승이 나왔다.

5%.초반
당시 임대수익률은 여전히 3%초반이었다.  
그런데 5%초반에서 상승이 나왔다.
물론, 그 이후 재차 하락을 하긴 했다.

mb의 출구전략으로 인한 대출금리 상승이 재차 나오며 5%후반으로 금리가 올라갔고  2금융권 대출규제가 나오기도 했었다.
무엇보다도 전세가율 자체가 40.6%로 너무 낮았다.
현재 전세가율 63%와 비교해보면 얼마나 낮은 전세가율인지 이해가 되실것이다.
당시 경제자유구역인 인천 청라의 전세가격이 1억이 안되었고
잠실의 신축인 리센츠의 전세가격이 2억 수준이었다.

전세가격이 적정한 비율로 올라올때까지 매가가 밀린건 어찌보면 당연한 것일지도 모른다.

다시 본론으로 돌아와서,
본래 보는것이 두개.
이번에 하나 추가된것이 하나.

금리하락을 기준으로 봐야 하니,
높은 숫자부터 살펴보면

대출금리 인하시 가장 먼저 만나게 될것은
기대수익률이다.
개인적으로 시세차익에 대한 기대값을 3%초반으로 본다.
그리고 여기에 현재의 임대수익률을 더하면 기대수익률이 된다.
현재 전세가율은 63% 전환율은 4.6 대략 아파트 기준으로 2.9 정도가 나온다.
여기에 기대시세차익률은 3.2% 정도
즉 이 두개를 합친 값은 6.1%

대출금리가 6.1%를 넘어선 값이 되면 극히 위험해지며,
반대로 대출금리가 6.1% 이하로 내려오게 되면 급락은 멈출 가능성이 커진다.

금리인하시 두번째로 만나게 될 것은
전월세전환율 즉 전세 기준의 수익률이다.
이 수치는 위에 적혀 있듯이 4.6%
이 4.6%는 수도권 기준인데, 개인적으로 쓰는 수치는 경기도 3룸을 기준으로 잡는다. 이 수치는 소숫점차이지만 조금 더 높긴하다.
어쨋든 두번째로 만나게 될 수치는 전환율인 4.6%

시장금리가 하락하며 6.1% 아래로 내려오면 하락은 늦어지고,
4.6%에 도달하기 전에 지난 서브프라임 이후에 그랬던 것처럼
투자지역에서 상승이 나올것으로 본다.
그리고 4.6% 아래로 대출금리가 내려가면
시장에서 전반적인 상승이 나올것이다.
마지막으로 남은 수치는 수익률인 2.9%인데,
이 수치는 아마도 만날 일이 없을 것이다.

위에서 이 수치는 기대수익률에서 시세차익에 대한 기대값을 0으로 만들어 놓으면 나오는 수치이다.
즉 대한민국 부동산에 대한 시세상승의 기대값이 하나도 없는 상황이 전개되었을때나 나오는 수치이다.

그리고 이 수치를 만나면 추세상승이 시작된다.
대한민국 역사상 딱 두번, imf 이후인 2001년과 서브프라임5년 하락 이후인 2012년 12월 단 두번만 나온 수치이며,
2001년말, 2012년 말, 이 두번은 모두 추세상승의 시작점이었다.

보통 이 정도로 부동산 시장에 대한 절망이 당연하게 일상화가 되려면 최소 몇년간의 하락이 필요한데,
이번은 기간이 너무 짧다. 이 정도로는 부동산 가격의 상승에 대한 기대값이 0제로가 되지 않기에, 이 값을 볼 일은 없을 것이다.
이 값을 보려면 아마도 2030년 중반 정도는 되어야 하지 않을까?
만약 십년쯤 지나고 그때 이 값, '수익률>대출금리' 를 보게 된다면 매입하시기 바란다.
2001-2008년 그리고 2013-2022년의 상승처럼
길고 긴 추세상승의 시작을 알리는 시그널이다.
아마 이번엔 하락이 짧아서 못볼것같다.

위에서 언급한 금리지점도 알아 두실게, 전환율도 계속 변한다.
지금 시점에서 저 수치라는 것이지 시간이 지나면 당연하게 변한다.
그래도 아마 소숫점 차이겠지만.

미국의 금리인하가 없으면 더 아랫지점인 4.6을 깨고 내려오는건 조금 힘들것 같은데(이게 매우 될랑말랑한데 안되는쪽을 조금 더 본다)
반면에 미국의 금리인하가 없어도
한국의 단기자금시장만 안정되면 6.1% 이하는 내려올수 있을 것이라고 본다.
5% 초반으로만 붙어줘도 시장의 급락은 많이 진정이 될 거라고 본다. 그리고 보통 이 정도만 되어도 재건축이나 투자매물들이 먼저 움직이기는 한다.
금리의 방향이 장기적으로 아래라는 확신만 있으면. 그렇다.