상급지 갈아타기 핵심 전략 7가지

7월 거래량이 줄었다고 호들갑을 떠는 기사들이 보입니다. 그럼 8월 거래량이 7월보다 10% 늘어나면 뭐라고 할까요? 앞으로 주택시장이 반등장에서 상승장으로 갈것인가? 아니면 데드캣바운스 또는 더블딥으로 갈 것인가는 주택시장을 조금만 들여다봐도 쉽게 알 수 있습니다.


매도자 심리를 가장 확실히 알 수 있는 것은 매매물량이 아니라 매도호가입니다. 지금 시장에 나온 매물은 기본적으로 매도호가가 높을 수밖에 없습니다. 그건 상급지 갈아타기 교체수요가 매도하는 매물이 대부분이기 때문입니다. 특히 서울권 1급지는 더욱 그렇습니다. 교체수요자들은 올해 최고가로 매도하고 갈아타려고 합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 9월 이후 수도권 반등장에서 상급지 갈아타기에 성공하는 TIP 7가지를 정리했습니다.

​

팁1: 반등장은 조장장 다음으로 갈아타기 좋은 시기다

​

상승랠리가 오기전 서둘러 갈아타기를 해야 합니다. 연말 이후 갈아타기를 하겠다는 대기 수요자들이 많은데... 12월엔 서울권 1급지에서 상승랠리가 시작될 가능성이 높습니다. 거래량이 폭발하고 추격매수가 시작된다는 것입니다. 매도자 우위 시장이 더욱 강해질 것입니다.

​

팁2: 급매로 팔고 일반매매로 사라

​

강남2구 및 잠실 등 강남 반등폭이 큽니다. 전고점의 95%를 돌파하고 있습니다. 그래서 갈아타기 교체수요자들은 종전 아파트를 최고가로 매도하려는 성향이 강합니다. 하지만 결과적으로 갈아타기 매매타이밍을 놓칠 확률이 매우 높습니다. 갈아타기 좋은 매매타이밍은 지금이니까요. 늦어도 추석 연휴전 매수하라고 조언하고 있습니다. 추석 이후엔 무주택 전세입자도 전셋값 상승으로 매매시장에 뛰어들 가능성이 높습니다.

​

추격매수가 이뤄지지 않은 상황에서 선매도는 급매로 팔아야 합니다. 매도호가 평균보다 최소한 5천만원 이상 싸게 팔아야 합니다. 아니면 직전 실거래가 수준으로 팔아야 합니다.

​

팁3: 중개업소에게 진성고객이 돼라

​

상급지로 갈아타려는 교체수요자 입장에서 9월 아파트시장은 갈수록 매도자 우위 시장이 강해지고 있습니다. 이런 상황에서 선매도후 원하는 시점에 적정가로 매수하려면 부동산 중개업소에 공을 들여야 합니다. 중개업소에게 진성고객으로 인정받아야 합니다.

​

급매가 나오면 중개업소는 지인이나 단골손님들에게 가장 먼저 알려줍니다. 그다음이 진성고객입니다. 지금은 추격매수를 하는 시장이 아니기 때문에 진성고객만 돼도 경쟁력있는 매물을 잡을 수 있습니다. 적정가로 매수한다면 말입니다.

​

진성고객이 되기전 먼저 중개업소를 고르는게 중요합니다. 아무래도 매수하려는 단지내 중개업소에서 찾는게 좋습니다. 최소한 3년이상 한곳에서 중개업소를 운영하면서 거래를 많이 성사시키는(일 잘하는) 중개업소를 찾는게 좋습니다. 네 곳 정도 방문해 브리핑을 받고 마음에 드는 두 곳을 골라 정식으로 매수의뢰를 하세요. 매수의뢰후 지속적으로 피드백을 해주는 중개업소가 일을 잘하는 곳입니다.

​

일 잘하는 중개업소에게 진성고객으로 인정받으려면 내방을 해야 합니다. 중개업소를 방문해 사장이나 실장에게 진성고객으로 인정받아야 합니다. 자금과 매수하려는 아파트에 대한 기본지식을 갖춘, 준비된 매수손님이라는 인상을 주도록 하세요.

​

현금을 갖고 있으며 적정가로 나온 매물이 있다면 바로 매수하겠다는 의지를 보여주세요. 최소한 계약금은 준비돼 있어 언제든지 계약할 수 있다고 말하세요. 매수의뢰를 한후 전화 또는 방문을 통해 돈독한 유대관계를 맺는게 중요합니다.

​

매수희망가는 매도자나 부동산 중개업소가 납득할 수 있는 적정가를 제시해야 합니다. 적정가는 매수의지만 있다면 해당 아파트와 비교대상 아파트 매도호가와 최근 실거래가 추이를 보고 어렵지 않게 책정할 수 있습니다.

​

팁4: RR을 사라

​

반등장에서 싸게 사는 방법은 로열동 로열층(RR)을 사는 것입니다. RR과 비RR 가격 차이는 조정장세에서 줄어들고 반등장, 상승장으로 갈수록 벌어지게 됩니다. 조망, 역 접근성, 초등학교 접근성 등을 우선해 로열동을 고르고 뷰가 좋은 로열층을 선택하면 됩니다. RR 매물이 고갈되고 있으니 매수를 서둘러야 합니다.

​

팁5: 입주 2년, 입주장 정비사업 신축을 적극 공략하라

​

매도호가가 높더라도 RR 매물이 나오는 단지는 입주한지 2년이 지난 신축입니다. 2년 보유(&거주)로 양도세 비과세 매물이 나오기 시작하니 RR 일반매물을 적극적으로 공략해야 합니다.

입주장에서 입주권을 공략하는 것도 좋은 방법입니니다. 특히 입주장이 몰린 지역의 정비사업 입주예정 입주권을 적극적으로 매수하세요. 물론 분양권도 좋습니다. 다만 조합원 입주권의 경우 최근 공사비 이슈로 입주시점에도 추가분담금이 늘어나는 정비사업장이 생기고 있으니 매도계약전 꼭 체크하세요.

​

팁6: 선매수 후매도도 검토해라

​

아직 거래량이 충분하지 않지만 전고점 대비 90% 안팎까지 실거래가가 회복됐고 진성매물이 많지 않은 서울권 1급지 신축 준신축 역세권 대단지라면 후매도를 시도해 볼 수 있습니다. 다만 종전주택을 나중에 매도하려면 선매수 아파트 계약금과 중도금을 마련해야 합니다.

매수할 아파트 잔금 지급시기(계약후 3개월 이상)를 최대한 늦추고 잔금 비중(60%?)을 최대한 높이는게 좋습니다. 반등폭이 커지는 단지라면 집주인 변심으로 매매계약 파기를 막기위해서 중도금을 10% 정도 하는게 좋습니다.

​

팁7: 상급지란 40대 기혼자들이 살고 싶어하는 곳이다

​

최근 분당 전세시장에서 보듯이 생활인프라가 아무리 뛰어나고 직주근접성이 높더라도 지은지 30년이 넘은 구축은 전세입자들이 선호하지 않습니다. 매매수요는 미래가치(투자가치)를 보고 매수하니 상대적으로 덜하지만 말입니다.

상급지는 40대 기혼자들이 매수&거주하고 싶어하는 아파트에서 고르세요. 통근이 편한 도심 역세권 대단지가 대표적입니다. 대단지 중에서 특히 84타입 비중이 높을수록(전체 가구수의 40% 이상) 선호도가 높습니다. 또 신축 준신축은 물론 지은지 10~15년된 단지를 선호합니다.

전철망을 통해 강남 여의도 광화문 판교 등으로 대표되는 업무밀집지역으로 접근성이 좋은 아파트가 직주근접 가치가 높은 단지입니다. 여기에 광폭주차장&가구당 주차대수 1.5대 이상, 북카페, 사우나, 수영장, 골프연습장, 헬스장, 전기차충전소 등 단지내 편의시설이 풍부한 곳이 선호도가 높습니다.

​

단지밖 생활인프라도 중요합니다. 초품아, 공원, 도서관, 관공서는 물론 최근 리테일(소매점) 접근성이 중요해지고 있습니다. 반경 500m 이내에 편의점, 할인점, 백화점, 음식점, 의원, 병원 등 리테일이 몰려있는 슬세권 선호도가 높습니다.