지금의 변동성이 끝난 후의 시장 서브프라임 비교(신성철)

지금의 변동성이 끝난 후의 시장 서브프라임 비교(신성철)

지금 시기가 과거의 어느때와 비슷하냐 물으시면 서브프라임 시기가 아닌가 싶음
서브프라임때는 유동성장의 끝이라 전세가율 평균이 40%였음(전세가격이 굉장히 낮았음)
이런 시기에 세계 경제의 불확실성과 은행의 붕괴, 급격한 금리인상이 발생하면서 굉장히 심각했음
전세가율이 낮았기에 하락 가능폭도 컸음

지금의 전세가율은 높은데 그때와 다른건 대출이 꼈기때문에 서브프라임때보다 금리에 더 취약함
전월세전환율이 5% 넘는 지역은 전세가 하락이 지금 안나오고 있음
전세가가 견고한건 과거보다 떨어지는데 전세가율이 상당히 높음 
경기도 전월세 전환율이 4.7이니까 밀릴 수 있는 폭이 훨씬 적고 속도도 늦을 것이라 예상함
(지금 대출금리(5.1)랑 전환율 차이가 0.4정도밖에 차이 안 남/가산금리,기준금리 좀 내리면서 실제 대출금리가 저는 0.2 줄음 그렇기에
미국 금리인상이 된다고 무조건 대출금리가 올라간다고 생각함 안 됨/0.4는 방향성만 바뀌면 선반영 된게 쭉 빠지면서 한번에 뒤집힐수도 있는
수준 그러므로 변동성이 끝난후를 생각해보고 있어야함)

투자자는 위기에서 기회를 본능적으로 찾는게 찐투자자임
떨어지네 멘붕이네가 아니라 어디서 기회가 오냐를 찾아야함

서브프라임 사태가 큰사건이었음에도 불구하고 딱 부동산만 보면 하락 기간이 8~9개월이었음
(지금은 경기도 기준 5~7월까지 3개월 하락나옴)
서브프라임이 끝나고 변동요인이 제거되니까 바로 상승이 나오고 그리고 2~3달만에 서브프라임 직전에 유동성장이었는데 바로 유동성장에 진입하면서
큰상승이 나옴

부동산 하락때는 악플이 아니라 무플/무글/강사 잠수임 지금 하락하냐 상승하냐 갑론을박이 있는건 아직 시세상승에 대한 기대값이 있다는 반증임
사람의 욕심을 없애는게 쉽지않음 그래서 이때 뭐샀냐? 다시 재개발/재건축 이어달리기했음 상승추세에서 변동요인에 의한 하락장을 맞고 다시 회복됐을때는 시세상승에 대한 기대값이 반영됨 신축이 하락이 가장 큼 이유는 대출금리가 신규로 높게 받았기 때문에...(기존과 코픽스가다름)

작년하반기 인허가 역대급 고갈(서울은 작년6월부터 고갈이니까 1년이 넘어가고 내년 3월이면 2년이 인허가가 공백)이니까 입주물량이 없어
신축이 귀해지니까 우리가 봐야할 것은 바로 신축이나 신도시, 재개발, 재건축을 보며 상승 시작점까지 기다림

앞으로 몇달간은 하락이 더 크게 나올 것임 그런데 여기서 금리상승이 죽기 시작하면 달리다 끊어졌던거 재개발/재건축, 대출금액이 큰
것들(빌라는 하락이 안 나오겠죠? 아주 비싼건 대출 영향 안받았음) 신규택지, 3~4년차 신축들 위주의 아파트를 보면 안전마진이 발생할 것임

언제 사냐?
나라면 지금도 찾아서 사는데(이럴 때가 물건 찾기가 쉬움) 지금부터는 하락폭이 크게 나올 수 있는 시기이니까 전월세 전환율 5.1 이상인
지역은 하락이 안 나올수 있지만 그 이하는 하락이 나올 수 있음(인천도 많이 떨어지는것 같으나 불과 0.2차이인 4.9임)
상승반전하면 서울부터 상승함(가격이 싸졌을때 사람들이 선뜻 손이 가는게 서울임)
금리 추세가 잡히기 시작할때 그때부터 사면 좋음

이번 기회를 잡겠냐 or 최저가로 사겠다인데

저는 그 시기에 몇천 비싸게 산건 지나고보면 큰의미 없고 그때 샀냐 안샀냐가 더 중요하다 생각해서 지금 잡겠다쪽임

결론)
이번 금리로 인한 변동 이전에 핫했던 물건들 그대로 상승을 이어갈것이고 또 하나는 금리때문에 취약했던것들은 상승폭이 나올 것이니 이 두가지
방향에서 물건을 잡고 시기는 이번 기회를 잡겠가 우선이면 지금이라도 아니다 나는 최저가로 사겠다가 중요하다면 금리 추세가 나오는 미국중간선거
이후로 잡는 것을 추천한다

즉 추세적 하락이 아닌 외부변동요인에 의한 변동하락은 그 요인만 제거되면 그대로 추세가 이어간다는 것을 서브프라임을 통해 알 수 있다가 의견임