부동산 시장은 방향과 시기가 중요 (신성철님)

지금은 참 여러가지 생각이 드는 시기 입니다.

부동산 시장을 공부하고 전망하는 사람으로서 이런 시기를 맞이 할수 있다는것은 크나큰 행운이지만

한편으로는 부동산시장에 참여하시는 많은 분들이 힘들어 하실것이기에

그걸 생각하면 마음이 편치 않습니다.

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저는 전문가의 역할을 기준을 제시하는 것이라고 생각을 합니다.

물론 전문가라 해서 시장을 모두 알지는 못합니다.

오히려 모르는 것이 더 많고 그저 몇가지를 알고 있을 뿐이고

그 몇가지를 잘 조합해서 기준을 제시할 뿐입니다.

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하지만 다행이도 알고 있는 몇가지가 시장의 본질과 닿아있다면

도움이 되는 기준을 제시할 수는 있을겁니다.

그런데 사실을 제가 알고 있는 이 몇가지는 여러분도 이미 알고 계신 것들 입니다.

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투자에 있어서 중요한 것은 방향과 시기라고 생각을 합니다.

방향을 모르면 아예 올바른 투자를 하기 어렵고

시기를 모르게 되면 실패를 하게 됩니다.

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많은 분들이 시기 보다 방향이 중요하다는 말을 종종 하시는데,

방향이 맞더라도 시기를 잘못 잡아서 큰 실패를 하는 경우는 매우 많습니다.

아니 오히려 정말 큰 실패는 대부분 방향이 아니라 시기를 잘못잡아서 생깁니다.

마치 IT버블시의 주식시장처럼 말이죠.

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이처럼 투자를 하는데 있어서 방향과 시기는 모두 중요하기에

투자를 하기 위해서는 방향과 시기를 정하는 기준을 이해하셔야 합니다.

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방향을 아는것은 생각보다 쉽습니다.

어렵게 생각을 하시는 분들이 많으신데, 방법만 알면 그다지 어렵지 않습니다.

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방향이란 말 그대로 어느 방향으로 쭉 나아간다는 것이고

이는 곧 지속성입니다.

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대부분의 시장은 상승과 하락의 요인이 공존합니다.

상승의 요인만 있거나 하락의 요인만 있는 경우는 없습니다.

만약 그럴때가 있다면 그건 우리가 반대편의 요인을 놓치고 있다는 뜻이고

이는 매우 위험한 처지에 놓여 있을 수도 있다는 의미 입니다.

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때로는 지금처럼 수많은 요인들이 복잡하게 얽혀있는 시기도 있습니다.

이럴때 우리는 판단을 하기에 어려움을 느끼기도 하죠.

하지만 판단에 따라 하락요인을 잘못 파악하고 있기 때문입니다.

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지금도 그렇지만

많은 분들이 상승과 하락의 요인을 동등하게 놓고 병렬식으로 비교합니다.

하지만 실제로 그런경우는 거의 없습니다.

상승요인과 하락요인이 모두 커 보이지만

그 중에서 분명히 더 상위 레벨에 있는 것이 있습니다.

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시장 혼란스러울때 시장의 방향성을 정하는 작업은

이 더 상위 레벨에 있는 또는 더 근본적인 요인을 찾는 작업입니다.

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예를 들어보죠.

2012년에 시장은 전세가의 상승과 매가의 하락이 혼재해 있었고,

유로존 위기를 비롯해서 1년이면 서너차례의 경제위기론이 나오던 시기였습니다.

얼핏보면 그야말로 상승요인과 하락요인에 눈이 가려서 흔히 잘 속습니다.

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이런 시기에 투자를 하기 위해서는 우선 방향을 정해야 합니다.

특히 조심해야 할것은 여러분의 느낌이나 감정이나 논리적이지 못한 생각은 버리셔야 한다는 것 입니다.

제가 17년간 이 시장에 있으면서 깨닳은 것중의 하나는

시장참여자의 느낌이나 감정이나 논리적이지 못한 생각이

시장의 방향을 올바르게 가르쳐준적은 단 한번도 없다는 것입니다.

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이제와서 하는 말이지만 제가 2012년 말에 2013년 상반기의 반들을 전망 할때

제 속에서는 수많은 감정과 공포와 걱정과 근심이 있었습니다.

'이렇게 5년간 하락만 하던 시장이 불과 몇달 뒤에 갑자기 상승을 한다고?

내 느낌으로는 그런 일은 발생할것 같지 않은데."

만약 제가 제 느낌이나 감정대로 시장을 전망했다면 지금 이자리에 있지 못했을 것입니다.

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방향을 정하는 방법은 더 근본적인 것을 찾는 작업이라고 말씀 드렸습니다.

더 근본적인 것을 찾는 방법은 간단합니다.

현재 발생하는 상승요소와 하락요소를 모두 극단까지 진행을 시켜 보는 것입니다.

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2008년을 예로 들자면

매가는 계속해서 하락했고 전세가는 계속 상승했습니다.

이걸 모두 극단으로 밀어 붙이면 둘중 어느것이 더 근본적인 것인지가 대부분 판가름 됩니다.

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전세가는 매가보다 높을 수 없기에 전세가와 매가는 만나게 되겠죠.

공급량이 부족 상태에서 전세가는 계속 상승 하게 될것입니다.

계속 상승하는 전세가는 매가와 만나게 되고

그럼에도 매가가 하락을 지속하려면

공급량이 부족한 상태에서 전세가가 하락할 이유가 있어야 합니다.

또는 전세가가 매가 보다 더 높은 상태가 일반적인 상태가 되어야 겠죠.

이런것이 매우 어렵거나 불가능 하다면 그냥 매가가 올라가면 간단합니다.

즉 전세가의 상승과 매가의 하락이 만났을 때에 뒤로 물러나게 되는 것은 매가의 하락입니다.

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지금의 시기에도 마찬가지 입니다.

지금 나오는 핵심적인 요소들고 이처럼 극단으로 밀어 붙이면 뒤로 물러나는 것이 나로게 됩니다.

이러한 시뮬레이션을 통해서 더 근본이 되는 요인을 찾았다면

그 요인이 작용하는 방향이 투자의 방향이 됩니다.