채상욱 작가님의 부동산 뷰 체인지

채상욱 작가님의 부동산 뷰 체인지

부동산 상승 VS 하락 논쟁 2라운드다.
유튭 세상에 상승도 있고 관망도 있고 하락도 있다. 갠적으로는 올해는 완만한 하락세를 시현하고, 폭락은 없을 거 같다. 이는 부동산이 꽤 비탄력적이어서이긴한데… 그러나 내년 이후부터는 어쩌면 곡소리 날 수도 있겠다는 생각을 한다. 이유가 뭘까?

이 모든 것은 전세의 준전세, 준월세 전환이 원인이 될 것 같다. 현금흐름의 붐 & 버스트로 설명하고 싶다. 먼저 현금흐름의 붐!…
2020.7월부터 2021.12월까지 임대인들은 전세가격이 급상승하면서, 전세가를 높이면서 주택을 팔지도 않고 어마한 양도차익을 본 것 같은 기분을 느꼈다. 4억 전세가 7억, 7억 전세는 12억, 12억 전세가 18억이 되는 시대이니 이 증액만큼 현금이 유입됐다. 얼마전 내 글의 댓글에도 카카오씩이나 다니는 사람이 “집주인들이 전세를 얼마나 높였는데, 그 현금흐름이 얼만지 모르시냐?”는 글이 달렸었다. 내가 전세가 부채라고 적었더니 달린 글인데… 이 글이 전세를 대하는 일부 임대인들의 생각 같더라만. 부채가 아니라 내돈처럼 할거 다 함…

현금흐름의 버스트!…

그러나 전세가격이 2021.12월을 고점으로 하락전환하고, 추가로 전세를 월세로 전환하는게 유리하다는 판단을 하기 시작하면서, 이제 임대인들이 임대차 계약이 올 때마다 낮아지는 혹은 전환하는 임차보증금만큼 이를 돌려줘야 하게 됐다. 강남도 이제 전세가 상승이 머추고 반전세 전환을 한다.
또 2022년 금리상승으로 모든 여건에서 순전세보다 준전세 준월세가 유리하다. 따라서 이런 전환은 임차료 하락과 무관하게 이뤄질 수도 있다. 임차인들은 금리부담으로 월세를 선호하고, 이것이 자산가격 조정의 기대감과 맞물려 더 가속화될 수도 있다. 2년전 4억에서 7억으로 전세가 올라갈 때 3억을 올려받은 임대인들은, 이제 임차인들이 4억에 120을 살겠다고 나오는 것을 보면서 3억을 돌려줘야 할 것이다.

이것이 가능할까?… 사실 2년 동안 매우 여유로운 흐름에… 차 사고, 소비하고, 다시 집 사고, 주식 사고 코인 사고 할 수 있었는데, 너는 지금 임차인들이 월세로 가버릸, 그 돈을 돌려줄 여력이 있어?… 심지어 2년간 폭증한 현금흐름에 이걸 다시 자산에 투자했다면?… 주식 부동산 코인 할 것 없이 다 내린 요즘, 그 금액이 남아있을리가?…

이제 투자자산에 물리고, 2년 후 임차료 인상분을 다시 내려서 돌려줘야 하는 시기가 온다면, 뭘로 돌려줄 것인가? 언론은 2022년 8월부터 임대차 대란이 온다고 하고 많은 붇 유튜버들이 전세대란 온다고 했는데, 나는 하반기 전세대란 없이 지나갈 거 같다고 5월에 삼프로 나가서 말을 하자 개처럼 까였다만… 그러나 내 시계추는 2023년의 임대차 계약이 더 중요하다는 것이다. 2023년은 2021년 초 고 임차료 초고 전세 시대였고, 2023년은 순전세가 준전세 반전세 전환을 하는 구간일 것 같다는 의미… 그러므로 2023년 임대차 계약 갱신은 임대인들에게 어마한 캐시플로 문제를 야기할 가능성이 높다는 게 현 상황 같다.

주택가격이 내린다고 다주택자들이 집을 팔지는 않는다. 다주택자는 기본적으로 주택시장의 장기상승을 믿기에, 잔 파도를 무시한다. 그러나 현금흐름 문제 앞에서는, 누구도 버틸 수가 없다.

임차료 급상승으로 인해 발생했던
붐 & 버스트가 찾아올 것 같다.