8월이후 전세값은 정말 폭등할까 (오윤섭님)

8월이후 전세값은 정말 폭등할까 (오윤섭님)

6월 1일 지방선거는 예상대로 민주당이 참패했군요. 다만 경기 도지사에서 민주당이 신승해 위안을 삼을 정도입니다. 1기 신도시 시장 선거에선 분당 산본 일산에선 국민의 힘이 평촌 흥촌 중동은 민주당에서 당선됐습니다 경기 도지사의 1기 신도시 두 곳은 야당이 당선됐고 1기 신도시 재건축이 힘들어질 가능성은 없습니다  


고양시장 선거를 보듯 반시장적인 정비 사업 정책을 펴면 필패라는 인식이 신도시 시장은 여야 상관없이 서울시 오세훈 시장과 재건축 등 정비 사업 속도 경쟁에 나서지 않을까 예상해봅니다 여야 모두 2년 뒤 총선을 위해 1기 신도시에 적극적일 것입니다 다만 새정부는 집값 상승을 우려해 신중할 것입니다.


최근 민주당과 윤석열 정부의 종부세왼화 경쟁이 유명합니다 민주당 의자 주택자 종부세 개정안은 인당 공시가격 11억이 넘는 일주택자와 다주택자에겐  종부세액 증가안으로 확인했습니다


윤석열 정부는 예상대로 정부 세관 화에 신중하게 대처하고 있습니다 6월 1일 지방선거를 이틀 앞두고 민생 안정식 택 프로젝트를 발표 올해와 내년 이후 정부 세방향을 밝혔습니다.


우선 올해 1세대 1주택자에 한해 종부세 재산세 등을 보유세는 21년 공시가격을 적용하고 공정 시장가액 대비액비율도 100프로에서 95프로로 인하하겠다고 발표했습니다 나아가 일주택자 보유세 부담은 23년부터 2020년 수준으로 완화하겠다고 덧붙였습니다.


다주택자는 새정부의 보유세 완화 대상에 포함 여부가 불확실합니다. 새정부도 집값이 오르는 것을 원치 않기 때문에 다주택자 보유세 완화 가능성은 낮아졌습니다. 6월 1일 지방선거가 끝났으니 3분기가 되면 다주택자 종부세에 대한 새정부 입장이 명확해질 것입니다 최악의 경우 다주택자 종부세는 올해 공시가격과 공정시장가액비율 100프로가 적용돼 올해도 종부세 폭탄이 이어질 전망입니다.


이번 주는 전셋값에 8월 이후 움직임을 분석해보겠습니다. 이를 위해 20년 입주해 입주 2년을 맞는 서울경기
신축 전셋값 추이를 보겠습니다


세입자가 없어 계약금지 권이 적용되지 않아 시세를 그대로 반영하고 있습니다 서초구 서초2동 래미안 리더스 원의 경우 84 타입 전셋값이 2년 전 입주 장에서 12억 안팎에서 최근 18억으로 넘어서고 있습니다 2년만에 전셋값이 50% 오른 것입니다. 12억에 거래됐던 개포 래미안 포레스트는 최근 15억대에 잇 따라 계약 거래 돼 2년간 25프로 상승했습니다.

개포동은 년부터 시작된 신축 입주 물량이 누적되면서 상대적으로 전셋값 상승률이 낮았습니다. 2~3년 전 고덕지구에서 입주 물량을 쏟아낸 고덕 아르테오는 84타입 전셋값이 2년 전 6억안팎에서 2년 만에 9억원 안팎
으로 50% 상승했습니다


송파구 거여 마천 뉴타운 이편한세상 송파 센트럴은 전세가 5억대 후반에서 8억대 중반까지 올랐습니다 역시 입주 물량이 누적된 신길 유턴 보라매 SK뷰는 6억에서 9억을 넘어서고 있습니다. 참고로 KB 부동산 서울 아파트 전세값은 지난 2년간 평균 20프로 이상 올랐습니다. 인천 경기도 비슷한 수치고 경기권 초신축 전셋값 상승폭도 비슷합니다. 상승률은 오히려 높습니다.


광명역 대 시향은 사업에서 2년 만에 7억 가까이 올라 전세값 상승률이 70%에 육박합니다 김포 고촌 캐슬 M 파일 리에 파밀리에 시티 2단지 경우 2년 전 2억 6천에 거래되던 전셋값이 지금은 5억을 넘어 전세값 상승률이 90프로 넘었습니다.


8월 이후 서울 전세값 상승에 무게가 실리는 이유는 20년 8월에 강행된 임대차 2법 영향이 큽니다 세입자가 전세갱신권을 행사한 전셋집을 보유한 집주인들이 전세 만기로 시세대로 전세값을 올리거나 오른 전셋값만큼 월세를 받는 반전세를 선택할 수 있게 됐습니다.

앞에 소유한 입주한지 만2년이 되는 신축의 경우 전세 만기가 돌아오는 세입자들은 내 집 마련을 하지 않는 90% 이상 계약 갱신 창구권을 사용할 것입니다.이럴 경우 집주인은 5%만 올려 받고 재계약을 할 수밖에 없는 상황입니다


전셋값 상승폭이 클수록 서울 도심권일수록 집주인이 다주택자라면 전세 재계약 보다는 실거주를 선택해 세입자를 내보낼 가능성이 높습니다. 또 서울 전셋값 강세를 예측하는 이유는 서울 입주 물량이 역대급으로 적기 때문입니다. 집주인 우위 시장이 지속돼 임대차 2법이 폐지되지 않는 한 잔금대출 부담이 없는 정비 사업조합원 집주인은 4년치 전세금을 받으려는 성향이 강할 수밖에 없습니다


다주택는 추가 매수가 사실상 불가능하고 입주 물량 마 저 역대급으로  신규 전세 공급이 사실상 끊긴 상태입니다. 지난 21년 2월 19일 이후 첫 입주자 모집 공고를 한서 수도권 분양가상한 지도 양가 사는 지도 조금 단지는 입주 때 전월세를 2~5년 만 줄 수 없습니다.

이른바 전세 전월세금지법입니다. 이에 해당하는 아파트가 내년 하반기부터 입주가 시작될 것입니다. 2년 만기가 돌아오는 20년 1분기이후 서울 입주 물량을 보면 20년 1분기만 5천가구 2분기 9.5천가구 3분기에만 1.1만가구 44분기 9.7천가구로 물량이 적지만 꾸준했습니다.


하지만 21년 서부터 감소세가 뚜렷합니다 21년 1분기 1.1만가구를 끝으로 분기별 서울 입주물량이 5천가구 안팎으로 특히 올해 가을 성수기에 중요한 이 산 분기 입주 물량은 각각 1,600가구 4,800가구로 역대급으로 바닥입니다. 더욱이 서울 입주 물량 내 수의 대지진 경기권 입주 문량이 3분 이후 분기별 2.5만가구로 서울 전세값 상승세를 어느 정도 억제할 것입니다.


8월 이후 서울 수도권 아파트 전세시장은 상승요인과 보합 요인이 혼재하고 있습니다. 아까 말한 상승요인은전세수요 감소와 전세자금대출이자 상승 등으로 전세값 상승이 제한적일 수밖에 없습니다. 월세 상승이 전세값 상승으로 이어지려면 아직 시간이 더 필요하구요


8월 이후 전세값 상승으로 갭 투자 수요가 일어날 가능성은 낮습니다. 급매물이 쌓이면서 전세가율이 일시적으로 오른다고 해도 갭 투자금은 늘어났기 때문입니다 종부세가 결정적으로 유주택자의 추가 매수를 차단하고 있습니다  여기에 유주택자 주담대 규제 완화는 내년 하반기에나 가능합니다.

아직 상승 장이 끝났지 않았기 때문에 전세값 상승폭이 매매가 상승세의 핵심 변수가 될 가능성은 높습니다. 한순간에 지금 매매 시장에 남아 있는 급매가 소진될 수도 있습니다. 특히 8월 예정인 생애최초주택구입자의 LTV 80프로 확대로 인해 수도권
6억이하 저가 시장이 먼저 상승할 가능성이 높습니다.


앞으로 상승랠리는 시간이 필요합니다. 내년 5월 9일까지 한시적으로  양도세 중과 유예로 다시 다주택자 매물이 늘어나고 있습니다. 매도세는 강해지고 있는 반면 수요 매수세는 급급매만 찾고 있을 뿐입니다.

이와 관련해 매수세의 심리를 알 수 있는 매수 우위 지수를 보면서 일흔 4월 마지막 주에 62주까지 오르다가 5월달 들어 다시 하락세입니다  지난주 5월 넷째 주까지 52.3까지 떨어졌습니다. 무려 전주 대비 4.9% 하락했습니다


1주택자들이 주담대이자를 부담스러워하고 있습니다. 나머지도 물론이고요. 미국은 빅스텝에 맞춰 한국 금리의 추가 예상돼 있습니다. 미국의 경우 목요일 시간 모기지금리가 올 들어 연초 3퍼센트대에서 4월 5퍼센트를 돌파하면서 매수세가 감소하고 매물이 쌓이고 있습니다. 한국도 유사한 주제를 보일 것입니다


시중금리 주담대 5년 고정금리가 현재 4프로 대에서 5프로를 넘어서 경우 대출 대충 집값 하락 요인이 될 수 있습니다. 새정부의 보유세 완화에 미온적인 만큼 보유시 부담이 커져 유택 자의 매수 심리가 살아나기 힘듭니다