220223 트루카피 게시글, 부동산 폭락에 관하여.

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어수선한 가운데 2022년도 벌써 2월을 지나 3월로 향하고 있습니다.

이번 장에 들어 요즘처럼 하락론을 주장하는 분들의 목소리가 큰 적은 드물었을 것입니다.
물론 부동산 투자자 중에서 그분들의 이야기를 듣는 경우는 드뭅니다.
주변을 보면 대부분 자기가 선호하는 포지션의 주장들-
상승이라면 상승론만, 하락이라면 하락론만 듣는 편이죠.

저는 가끔 제 생각과 반대되는 하락론도 귀 기울여 듣는 편입니다.
논리적인 주장을 펼치거나
과거 상승론자였다가 이제는 하락을 말하는 경우에 특히 그렇습니다.
그 주장을 들으면서 반박할만한 허점은 없는가,
무엇이 이 주장의 맹점일까 생각해봅니다.
반대로 수긍할만한 것들은 실제 얼마나 우리에게 위협적일까도 생각하고요.

몇몇 주목할만한 논리는 있지만, 대부분 허점은 있었습니다.

우선은 부동산이 가장 버블이라는데 동의하기가 힘듭니다.
상승을 어느 정도 한 것은 분명하지만
2008년 수준의 그것은 아닙니다.

1999에서 2006년 말까지 당시 강남을 대표하던 30평대 아파트는
재건축을 제외하고 본다면 3억에서 15억까지 5배를 상승했습니다.
지금은 대략 3배를 좀 넘는 정도입니다.
물론 물가나 성장률의 차이를 생각하면 3배도 작은 상승은 아닙니다.
그러나 늘어난 돈의 양을 생각하면 조금 이야기가 다릅니다.


이번 장에서 통화량의 증가를 넘어서는 가격의 상승이 있을 수는 있습니다.
하지만 지난 장과는 비교하기가 어렵지 않나 싶네요.

하락이 오더라도 아마 낙폭은 지난 장보다 제한적일 것입니다.
지난 장 후반보다 높은 전세가율도 이를 뒷받침하고 있고요.
주식이나 가상자산 등 다른 자산의 상승기간과 상승률이 주택을 넘어서는 것도
부동산이 가장 버블은 아니라는 것을 말해줍니다.

그리고 하락장이 일각에서 말하듯 정해진 시기에 온다고 생각하지는 않습니다.
그렇게 운명론적이기보다는
시장이 임계치에 도달하고 나서 외부 자극이 가해질 때라고 생각하는 게
낫지 않나 싶고요.
그런 점에서 지금 시장이 임계치에 충분히 도달했나 생각하면
아직은 그 정도는 아니라고 보입니다.

시장환경의 변화가 결과치로 작용하는 게 하락입니다.
예를 들어 금리가 높아진다고 시장이 무작정 하락하지는 않지만,
그만큼 시장환경은 한계에 가까워지게 되고
그 상황에서 여러 요소들이 부정적인 방향으로 움직이면
시장환경이 하락쪽으로 바뀌었다고 볼 수 있습니다.

지금의 시장환경은 분명 이전보다는 악화되고 있지만
아직 하락쪽으로 방향을 확실히 틀었다고 보기는 어렵습니다.
다만 이전에도 말씀드린 것처럼 변동성은 확대되었지요.

우리가 해야 할 일은 이러한 시장환경의 변화를 냉정히 주목하고
리스크 대응력을 높이는 것입니다.

최근 주변을 돌아보면
우크라이나-러시아 사태를 보면서 막연히 불안해하는 분들도 많습니다.
부동산시장에 어떤 영향을 미치는지 미처 알아보지는 못 하고 말입니다.
우크라이나-러시아 사태는 사실 부동산에 직접적 영향은 없지만
석유와 가스 등 에너지 가격에 큰 영향을 미칠 것이고
이는 물가 앙등으로 연결됩니다.
그리고 물가 앙등은 금리를 자극하게 됩니다.

우크라이나-러시아 사태를 바라보는 글로벌 투자자들이 두려워하는 것은
푸틴의 총칼이 아니라
그로 인해 급히 오를지도 모르는 물가와 금리일 것입니다.
그리고 물가와 금리가 움직이면서 불안해질 글로벌 금융환경도
두려움의 대상입니다.

만약 러시아와 우크라이나가 전면전 수준으로 확전을 하고
에너지가격이 급등을 한다면
부동산 시장을 둘러싼 변동성도 확대될 것은 분명합니다.

그 때 먼저 해야 할 것은 과거 지금과 비슷한 시기에
부동산시장이 어떻게 움직였나를 보는 것입니다.

공급은 아직 부족한데, 외부 충격으로 물가와 금리가 움직이고
금융은 불안해진 시기를 찾아
그 시점의 부동산시장이 어떠했나를 보면 앞날을 예상하는데
큰 도움이 될 것입니다.

전례를 보면 공급이 부족한 상황에서 전쟁이나 테러 등의 충격이 덮쳤을 때
혹은 단기간 급격한 금리 상승이 있었을 때
부동산 시장도 충격을 받기는 하지만
그 충격은 공급이 과다한 상황에서 받는 것보다 작고, 기간도 길지는 않았습니다.

하락론자 중에선 무작정 50% 급락을 외치는 분들도 있습니다.
2008년이 다시 올 거라 보는 것이지요.
이런 주장을 들을 때면
부동산이 버블을 촉발하고, 그 버블의 붕괴가 금융시스템까지 무너뜨렸던
그래서 충격도 가장 컸던 2008년처럼
지금 부동산이 버블의 핵심에 있는지,
글로벌 금융시스템도 무너질 정도인지가 우선 궁금해집니다.

지난 겨울에 감기가 걸려서 죽도록 고생했으니
앞으로도 감기가 걸리면 무조건 죽도록 고생해야 한다는 법은 없습니다.
지난 금융위기와 같은 혹독한 시장의 추위는 드물었습니다.
만약 다음 하락장에서 시장이 겪을 환경이
늦가을이나 초겨울의 쌀쌀함 정도에 그친다면
감기가 걸리더라도 죽을 정도는 아닐 수 있습니다.

하락이 절대 오지 않는다는 말은 아닙니다.
모든 사이클에 흥망성쇠가 있듯이
이번 사이클에도 시작과 끝은 존재할 것입니다.

다만 시장이 처한 환경에 따라
이제까지의 하락장들이 각기 다른 모습이었듯이
앞으로 올 하락장도 다른 모습이 될 것입니다.

그리고 지금은 아직 감기에 걸릴 날씨는 아니라고 생각합니다.

앞으로의 시장이 어떤 환경에 처할지
여러분과 함께 계속 살펴보도록 하겠습니다.

감사합니다.