마린보이님 전국 부동산 분석(22.1.20)

마린보이님 전국 부동산 분석(22.1.20)

*시장분석
- 22년의 큰 이슈는 양도세 중과 일시적 완화/규제 지역 해제
- 규제지역이 해제되면 거래량이 회복됨
- 상반기는 약보합, 하반기는 상승 반전으로 마무리될 확률 높음
- 가격이 하락하면 규제 점진적 완화할 수밖에 없음

*서울
1) 서울을 봐야 하는 이유
- 부동산은 서울의 시장에 따라 영향을 받음
- 서울이 오를 때 따라오를 수 있는 지역을 찾아야 함.
- 서울의 상황을 기준으로 부동산 정책 결정

2) 서울 분석
- 매매 거래량은 평균의 15%
- 양도세 일시적 완화 시 초급매 나오므로, 실거주자는 이 기간에 매수하기
- 서울 재재 괜찮음 (서울 도심 내 신축 아파트 공급이 필요)
- 지금의 재재는 극초기와 중반과 피 차이가 적은편임. 극 초기가 바람 불면 사시 이후 급매 물건을 잘 째려보자 (급매 출현)
- 한동안 신통은 이슈가 될 예정. 급매보다는 새로 신청할 구역을 분석하는 게 유리함.
- 현재 하락장은 아님. 대출규제, 보유세 등으로 거래량이 없어진 것일 뿐
- 서울 하락장? 강남, 서초, 송파가 급격히 빠져야 함. 현재는 외곽지 기준으로만 가격이 빠진 상태
- 서울은 규제 때문에 재재 제외하고 투자할 만한 시장은 아님.

*실시간 Q&A
1) (김해 구산동) 한라비발디, 연지푸르지오 때문에 일동미라주 전세가 밀림. 잔금 전에 매도 할까요?
- 절대가격이 저렴하기 때문에 버티기 추천
- 잔금에 전세를 못 빼고 돈이 없다면 매도인이 근저당 설정 후 등기 치는 방법 있음

2) (경기 안성) 어떻게 생각하시나요?
- 작은 도시는 안 보는편
- 신축, 구축 다 살 타이밍을 놓쳤음
- 신축은 매가가 저렴하지 않고, 구축은 한 번 밀리면 끝임 (전세가율도 낮아짐)
- 투자로는 다른 곳 보기를 추천

3) (청주 분평동) 분평뜨란채 공시지가 1억이 넘어갈 것 같은데, 정리하는 게 나을까요?
- 공시지가 1억이 넘어가면 매수가 안붙음
- 청주의 절대 가격은 저렴함
- 법인 종부세 2번 내더라도 돌리려면 돌리고, 개인으로 명의를 넘기는 것도 좋음

4) (대구) 20년 11월쯤으로 매수를 했는데 현재 가격 매수 가격임. 22년 11월 만기 때 어떻게 할까요?
- 대구는 입주물량이 있기 때문에 힘든 시기임
- 올해 대구는 비규제 지역이 될 거니까 노려서 매도하는 것도 좋음
- 11월 까지 아직 시간이 많이 남았으니 전세 만기 시점에 다시 고민하자.

5) (마산) 지금 아파트 구입 어떻게 생각하시나요?
- 현재 마산은 빨간불이 들어온지 오래라 매가가 많이 오름
- 창원이랑 매매가가 얼마 차이 나지 않아서 오히려 창원이 싸 보이는 효과
- 창원 -> 마산 순서대로 흐르기 때문에 창원에 불이 들어오면 마산을 봐야함
- 단, 마산에 재재 노후화도가 충족된 곳이 많으므로 그쪽은 괜찮음
- 투자 포인트로 기존 아파트를 투자 하는 것은 타이밍 늦었음

6) (진해) 마산이 많이 올랐는데 진해는 어떤가요?
- 창원 -> 마산 -> 진해 순서대로 흐름을 받음
- 진해 보는 것 괜찮음
- 진해로 흐름이 넘어 갈 타이밍에 진주로 흘러 갔음

7) 광주
- 광주는 오르긴 하지만 전라도 자체가 오름폭이 크지 않음
- 광주는 신축은 많이 올랐지만 구축은 덜 오름.
- 신축에 투자를 하려면 전세가율이 낮아서 투자금이 많이 듬 (원래 광주는 전세가율이 높은 지역임)

8) 오송
- 오송은 세종의 후행
- 그런데 세종은 올라가려면 시간이 필요함
- 오송을 지금 볼 필요가 없음

9) 강릉 원주, 춘천
- 괜찮음

10) 당진
- 전세가율 90%의 신축은 다 괜찮음
- 입주물량이 조금 있지만 전세가율이 좋아서 괜찮음

아래 카톡친구 추가해주시면 매일 뉴스와 인사이트를 보내드립니다^^
http://pf.kakao.com/_uIWGb

투자주의