반등 기대가 현실화 되고 있는 시장 (트루카피님)

<반등 기대가 현실화되고 있는 시장> - 트루카피

-짧고 날카롭게 하락하는 것은 조정장
-초반에는 천천히 흘러내리다, 후반에 팍 떨어뜨리는 것이 하락장
2008년급으로 급한 단기 낙폭을 보여준 최근 시장은
켄 피셔가 분류한 조정장에 가까운 모습.
조정의 본질은 굉장히 빠르고, 날카롭고, 크게 떨어짐.
하지만 켄피셔에 의하면 보통은 하락만큼 빠른 반등이 나올 수 있음.

반등이 나오려면 급락을 만든 요인에서 긍정적인 변화가 있어야 하고
또한 정부의 역할도 중요.
정부는 급등도, 급락도 아닌 시장의 안정을 바라기에
급락하는 상황에서 규제완화가 연달아 나오게 되는 것.

이런 몇 가지 요소를 고려해 11월 초에 연말연초 반등을 이야기.

당시 제가 반등에 필요하다고 생각한 조건은 4가지.

1)금리 상승세 둔화 등 거시경제 환경 호전
2)충분히 하락한 가격
3)규제의 추가 완화
4)금리상승의 충격을 흡수해줄 정부 금융대책

하나 하나 다시 되짚어 보면


1)금리 상승세 둔화 등 거시경제 환경 호전

11월 초에는 가장 예상이 힘들었던 부분.
그러나 현재 시장을 지배하는 키워드는 점차
‘금리’에서 ‘경기침체’로 바뀌어 가는 인상.
2022년 러우 전쟁이 발발한 이후 물가와 금리는 시장을 지배했으나
이제 많은 시장의 참여자들은 ‘리세션’ 즉 경기불황을 이야기.
리세션이 부동산시장에 미칠 영향은 과거를 보면 분명하지는 않음.
긍정적인 예를 들면 2000년 닷컴 버블 이후 리세션은
부동산 시장을 몇 달간 잠시 정체시키는데 불과했음.
가능성이 큰 것은 ‘경기침체’나 ‘불황’이 키워드가 되면
금리가 내릴 확률이 높다는 것.
한국 시장금리(대출금리 포함)에 큰 영향을 주는 국채금리는
1월 기준금리 인상에도 불구하고 이미 하락추세.
최근 대출금리의 인하는 정부의 압박도 있지만 시장금리가 하락한 영향이 큼.
앞으로도 여러 변수가 발생하겠지만
일단 금리는 큰 방향을 전환할 확률이 높다고 보아도 될 듯.
대출금리는 이제 막 조금씩 낮아지고 있음.
때문에 시장에 주는 영향은 아직까지는 크게 없음.
대출금리가 낮아지는 속도에 따라 반등의 스피드도 달라질 수 있음.
글로벌에서 보면 호주도 금리인상 속도가 늦추어지면서 최근 낙폭 둔화.

2) 충분히 하락한 가격
이것은 어느 정도 충족이 되었음. 긴 설명이 필요 없는 부분.


3)규제의 추가 완화
11월 이전 시장에서는 원희룡장관이 규제를 쉽게 풀어주기 힘들 거라 생각함.
그러나 정부내 역학관계의 변동을 볼 필요가 있었음.
대출규제 완화가 언급된 10.27 대책 등을 볼 때
정부내에서 안정파는 기세가 꺾이고
일단 침체된 시장을 살리자는 세력이 기세를 잡은 것으로 보이기 때문.
10.27 대책만 해도 규제지역 해제 속도나 15억 초과 대출 규제 완화 등에서
원희룡 장관의 기존 입장과는 다른 정책들이 발표됨.
그 때도, 지금도 부동산 정책의 헤게모니는 완화파가 쥔 것으로 보임.
규제완화의 목적은 거래활성화를 통한 부동산 시장 연착륙 유도이며
PF 대출 위기로 파생될지도 모르는 건설과 금융의 침체를 막고자 하는 것.
현재 나올만한 거래활성화 대책은 거의 나온 상태.

요즘 시장을 보면 아직 반등도 제대로 시작되지 않은 현시점에서
2009년 후반 같은 규제재강화 우려가 높음.
2009년에는 금리인하와 규제완화가 2008년말부터 빠르게 나타나면서
서울 강남을 중심으로 수도권 반등이 빠르게 강하게 나왔고
당시 정부는 2009년 9월부터 수도권 dti 규제 등을 재도입하며 규제강화로 돌아섬.
이어 10월에는 2차 보금자리 공급대책이 발표됨.
그러면서 시장은 다시 침체로 빠져들었음.

현재는 정책의 효과가 아직 나타나지 않았음.
건설시장에서 PF 대출 위기가 사라지지 않았고,
미분양이 줄거나 분양시장이 활기를 되찾은 것도 아님.
규제 재강화는 정책이 어느 정도 효과를 나타낸 다음에 걱정해도 될 부분.

최근의 규제완화 속도는 2008년 말~2009년 상반기보다 더 빠르지만
그래도 유사하다고 할 수 있음.
차이점은 당시 지방시장이 부산을 필두로 점차 살아나고 있던 점.
정부의 초반 대책 중에 미분양 완화책이 다소 있었고
그것이 주로 지방에 집중된 덕분.
지금은 지방보다는 수도권이 더 나은 상황.
다음 정부 정책은 지방 특히 미분양을 완화시킬 대책이 나올 시기.
앞으로 규제 완화는 좀 더 지속이 될 것.
우선은 규제 재강화보다는 어떤 규제가 추가로 더 풀릴지를 지켜봐야 할 시점.

4)금리상승의 충격을 흡수해줄 정부 금융대책
특례 보금자리론이 나왔음.
여기에 전세대출 고정금리 상품도 출시가 되고 있고
앞에서도 언급한 것처럼 대출금리를 인하시키기 위한 정부 압박도 강해지고 있음.


11월초에 언급했던 반등의 조건들을 다시 간략히 살펴보니
일단은 어느 정도 시장이 다시 힘을 낼 상황은 되었음.

러-우 전쟁 같은 돌발사태는 언제든지 발생할 수 있고
현재 표면적으로는 안정된 자금시장도(한전채 금리 6%대3%대 하락)
변수에 의해 다시 흔들릴 가능성이 있으며
심각한 경기침체도 시장을 흔들 요인 중 하나이기에
반등을 100% 확신할 수는 없지만
이런 변수들이 당장 나타나지 않는다면
반등에 대한 기대는 어느 정도 해도 좋은 타이밍.

반등의 기대수준은 서울 거래량 기준 약 2000~3000.
서울 거래량 2000~3000은 과거 침체장 평균 수준으로
현 서울 아파트 매물량 중 약 5%가 소진 가능한 수준.
5% 소진시 반등 기대선은 송파 헬리오시티 기준으로 11월 초에 계산한 것이 약 18억 후반대 정도였음.
헬리오시티 같은 경우 시장 평균보다는 거래가 더 많을 테니
실제로 기대가능한 반등치는 그보단 좀 더 높을 것임.

많은 분들이 반등의 발목을 잡을 것으로 보는 역전세는
전례를 보면 아주 길게 이어진 적은 드묾.
역전세의 가장 큰 원인은 전세 수요감소에 있는데
그것이 전세대출 금리 때문이라면 최근 정부정책을 참고할 필요가 있으며,
임대차법 개정으로 인한 수요감소라면
4년차 전세수요를 주목할 필요가 있다고 생각함.

서울의 경우 강남구에서 2023년부터 공급물량이 증가하는 것은 맞지만
서울 전체 입주물량은 역대로 보면 매우 적은 편에 속함.
2022년은 공급물량이 아니라 수요감소가 역전세를 만든 해.
2023년 입주물량 수준에서 역전세가 이어지려면
작년 시장을 덮친 수요의 실종이 지속되어야 함.
그럴 가능성은 작지 않나 생각.

출처 : 트루리포트